KISA - KISA (cins değişikliği) - 3 (10 adet kısa makale)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfa Nisan-2024 itibariyle güncellenmiştir.

21 – İmara Tabi Parselin Cinsi

Cinsi "bağ" olan bir parselin bir kısmı imara tabi tutulup imar parselleri oluşmuşsa, yeni oluşan parsellerin cinsi "arsa" olur. Geri kalan kısmın cinsi "bağ" olarak kalmaya devam eder.

22 – Hatalı Cins Değişikliği

Aynı kişiye ait olan 1 ve 2 nolu parsellerden 1 nolu parselde bina yapımı gerekçeli cins değişikliği işlemi yaptırıldıktan sonra, binanın aslında 2 nolu parselde olduğu iddiasıyla düzeltme talep edildiğinde; İşlemin altlığı olan belgelerde 2 nolu parsel geçmiyorsa, (talep formu, tescil bildiriminde çizili parselin şekli gibi), halen zemin durumu iddiayı doğruluyor olsa bile idari yoldan düzeltme yapılamaz.

Ancak, işleme altlık belgeler iddiayı doğruluyorsa, ilgilisinin başvurusu üzerine muvafakat alınmak suretiyle düzeltme yapılabilir.

23 – Tescilli Olmayan Binanın Yıkılması

Uygulamada, zeminde bina olduğu halde cins değişikliği yapılmamış ancak, kütüğün “Beyanlar” hanesinde belirtilmiş olduğu örneklerle karşılaşılabilmektedir. Bu tür “Beyanlarda” belirtilmiş olan bir binanın yıkılması halinde;

Söz konusu binanın kadastro paftasına işlenmiş olup olmadığı kontrol edilmeli, eğer paftasına işlenmiş ise Kadastro Müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenerek Tapu Müdürlüğüne gönderilmelidir. Bina paftasında görünmüyorsa, Kadastro Müdürlüğünce yapılacak bir işlem olmayacağından, talep gereğince Tapu Müdürlüğünce kütüğün “Beyanlar” hanesindeki yazım terkin edilmelidir.

24 – Özel Meralarda Cins Değişikliği İşlemi

Kişilere ait meralar 4342 sayılı Mera Kanununa tabi değildir. Mera Kanunu ancak kamuya ait alanlarda uygulanır.

Bununla ilgili olarak TKGM – Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 08.01.2001 tarih 4813 sayılı talimatı şu şekildedir;

"Danıştay 1.Dairesinin 8 Kasım 2001 tarih ve 2001/101–160 sayılı kararında, tapuda kişiler adına kayıtlı olan mera, yaylak ve kışlaklar hakkında kamulaştırma yapılmadıkça, 4342 sayılı Mera Kanununun uygulanmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu nedenle, ... ilçesi bağlı ... köyünde kaim 1231 nolu parselin mera olan vasfının, mera komisyonunun olumlu kararı aranmaksızın, kayıtlı maliklerinin talebi ile taşlı tarlaya dönüştürülmesinde yasa ve mevzuata aykırı bir husus bulunmamaktadır."

25 – Güncelleme (Yenileme) Çalışmaları ve Cins Değişikliği

Yenileme çalışmaları sırasında yeni binaların yapılmış olduğunun görülmesi halinde nasıl bir yol izleneceği 22/a Yönetmeliğinin 19’uncu maddesinde şu şekilde yer almıştır;

– İmar mevzuatına göre yapı kullanma izni almamış binaların tapu sicilinde cins değişikliği yapılmaz. Bu durum uygulama tutanağında açıklanarak beyanlar hanesinde belirtilir ve cins değişikliği yapılması gereken taşınmazların listesi parsel maliklerini de gösterecek şekilde ilgili kuruluşlara (belediye ya da il özel idaresine) bildirilir.

– Ayrıca, kadastro müdürlüğü arşivinde yer alan fen klâsörünün düşünceler sütununa da kurşun kalemle belirtilir.

– Tapuda tescilli olmayan yapı ve tesislerin bulunduğu parsellere ilişkin olarak verilecek pafta örneği ve diğer teknik belgelerde yapı ve tesislerin tapuda tescilli olmadığı belirtilir.

26 – Cins Değişikliği ile İlgili Notlar 

– Genel olarak; henüz kadastrosu yapılmamış yerde (tapulu olmak şartıyla) cins değişikliği yapmak için önce sınırlandırma haritasının sonra da cins değişikliğinin yapılması gerekir.

– Bir yerin kadastrosu tamamlandıktan sonra yapılan yapılar için, mal sahipleri tarafından talepte bulunulmadığı sürece bina tapu kütüğüne işlenmez. Emlak vergisinin ödenmesi, elektrik, su, doğal gazın bağlı olması da bu kuralı değiştirmez.

 – "Tarla" vasıflı bir taşınmazın vasfının "tarla ve bağ" yapılabileceğine dair ilgili kurumun yazısı bulunuyorsa, yazı doğrultusunda işlem yapılmalıdır.

 – Kamuya ait yol üzerinde yapı varsa; orası yol olarak ölçülür ve yol olarak da paftasında gösterilir. Yapının paftasında gösterilmemesi gerekir.

27 – “ S e r a ”  Olarak Cins Değişikliği

“ S e r a ” olarak cins değişikliği talebinin yerine getirilmesinde arazi çalışmalarıyla ilgili olarak 2023/5 nolu genelgenin 18’inci madde dokuzuncu fıkrasındaki şu şekildedir;

“Parselin cinsinin “Sera” olarak değiştirilmesine ilişkin işlemlerde; parselin tamamını kapsaması halinde sera tesisi ölçülmez. Bir kısmını kapsaması halinde ise seranın, parsel köşe noktalarına gelmeyen sınır noktaları ölçülerek paftasına tersim edilir ve tescil bildiriminde cinsi, sera vasfı dışındaki tescilli vasfıyla birlikte (Sera ve tarla gibi) yazılır.”

Entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal amaçlı seralar, ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir. Ancak etüt ve projelerinin ruhsat vermeye yetkili idarece (belediye/valilik) incelenmesi, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

28 – ITRF Sisteminde çalışma

Bilindiği üzere BÖHHBÜY, ITRF Sisteminde çalışmayı öngörmektedir. Altlığı ITRF Sisteminde olmayan paftada bulunan bir parselde cins değişikliği söz konusu olduğunda dönüştürme işlemi hangi aşamada yapılacaktır;

Birinci görüş; teknik arşivdeki bilgilerle dönüştürme işlemi yapıldıktan sonra bu değerlerle zemine inilip, işlemin yapılması yolunda iken,

İkinci görüş, eldeki verilerle zeminde parsellerin yeri belirlendikten sonra ITRF sisteminde çalışmaların yapılması yolundadır.

Birinci görüşe göre uygun olarak eldeki teknik verilerin ITRF sistemine dönüştürme yapılıp zemine uygulandığında, mevcut parsellerin zeminde hiç değişmemiş olduğu yine aynı teknik arşiv verilerinden anlaşılabilen sınırların, dönüşüm sonucu bulunan koordinat değerleri ile aplikasyon yapıldığında küçük çaptaki kaymalarla karşılaşılabildiği, özelliklerde işleme konu binanın komşu parsel sınırı ile bitişik olduğu durumlarda; dönüştürme hatasından kaynaklanan bu küçük çaplı kayıklığın, binanın komşu parsele tecavüzlü gibi görünmesine neden olabilmektedir.

Öncelikle, parselin zemindeki yerinin en hassas şekilde, ait olduğu koordinat sisteminde belirlenebileceği muhakkaktır. İkinci görüşte yer aldığı üzere bu şekilde, işleme konu parselin zeminde yeri belirlendikten sonra, belirlenen bu noktalar ve işlem gereğince oluşacak yeni noktaların koordinatlarının Yönetmeliğin öngördüğü şekilde ITRF Sisteminde hesaplanması en doğru yol olacaktır. 

29 – Yıkılan Binanın Zemin Kontrolü

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 13.09.2011 tarihinde bir talimat yayınlanmıştır. Bu talimatın 1’inci maddesinde lisanslı büroların; Türk Ceza Kanununun uygulamasında kamu görevlisi sayılmalarından ve Türk Medeni Kanununun 1007’nci madde kapsamında sorumlu olduklarından bahsedilirken; aynı maddede “… lisanslı bürolar tarafından gerçekleştirilen işlemlerin kadastro müdürlüklerince öncelikle büro kontrollerinin yapılarak ve paftasına kurşun kalemle işlenerek kontrolünün yapılması ve gerek görülmesi durumunda kontrol mühendisince araziye gitme gerekçesi ve sonucu rapora bağlanmak suretiyle arazi kontrolünün yapılması gerekmektedir. …” ifadesine yer verilmiştir.

Yani bu talimat diyor ki; kadastro müdürlüğünce, LİHKAB'ın yaptığı her işin arazi kontrolünü yapmanıza gerek yok, gerek görülmesi halinde, araziye gitme gerekçesi ve sonucunu rapora bağlamak suretiyle araziye çıkılabilir. Yıkılan binaya dair, belediyenin yıkım tutanağı da varsa, araziye çıkmak için gösterilecek bir gerekçe olmayacaktır. Bu şekildeki örnekler için kadastro müdürlüğü personelinin sorumlu tutulmaması gerekir.

30 – Sanayi Dükkanının İfrazı ve Cinsi

Cinsi "sanayi dükkanı" olan parsel ifraza uğruyor ve yeni oluşan her bir parselde dükkanlardan biri ya da daha fazlası kalıyorsa, yeni oluşan parsellerin cinsinin doğrudan "kagir dükkan" yazılması gerekir. İfraz sonucu oluşan parsellerden boş kalan varsa bu parselin cinsi de doğrudan “arsa” yazılır.

Ana parsel cinsi "kagir dükkan" yazılı olduğuna göre, dükkan nedeniyle daha önce belediyeden yapı kullanma izni alınmış olmalıdır. Mevcut dükkânların kendisinde yeni bir değişiklik olmadığı, yalnızca ifraz nedeniyle bulundukları parsel numaraları değiştiği sürece, yeni bir yapı kullanma izin belgesine ihtiyaç bulunmamaktadır. 

*   *   *