10 soru 10 cevap - 2 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

11 – FARKLI VASIFTAKİ PARSELLERİN TEVHİT–İFRAZI HALİNDE OLUŞAN PARSELİN CİNSİ

SORU) (A) köyü 102 ada 45, 46, 48 parsellerin önce tevhit edilip daha sonra beşe bölünmesi ile ilgili il özel idaresi karar almıştır. 45 ve 46 parsellerin cinsi tapuda “Ahşap Ev ve Arsa” olarak geçmektedir. 48 parselin cinsi ise “tarla” vasfındadır. Yeni olacak tevhit parseli ve oluşacak yeni parsellerin cinsleri ne olarak yazılmalıdır? (leo)

CEVAP) Yeni oluşan parsellerin cinsinin ne olacağı konusunda tam bir standart bulunmamaktadır. İşleme konu parsellerin, plânsız alanda olduğunu, bu parsellerden birinin cinsinin "tarla" olduğunu ve de 45 ve 46 parseldeki yapıların da halen var olduğunu, bu tapuların her birinin de yeni oluşacak bir parsel içinde bırakılacağını dikkate alarak bir değerlendirme yapmak gerekirse;

Yapıların isabet ettiği parsellerin cinsinin yine aynı şekilde "ahşap ev ve arsası" şeklinde, diğer üç parselin cinsinin ise "tarla" şeklinde yazılması mümkündür. ... Bunun dışında bilgi varsa, örneğin 45 ve 46 parsellerdeki yapılar yıkılmışsa o zaman durum biraz karışabilir. Diyelim ki yapılar tümden yıkılmış; oluşacak parsellerin beşi de aynı mahiyette olabilecek. İşte o zaman parsellerin cinsi yazılırken biraz zorlanılacak... Parsellerin tümünün cinsi "tarla" yazılabilir, tevhit-ifraza dair kararda herhangi bir belirtim varsa ona göre yazım yapılabilir, ... (hkocak)

12 – “ARSA”NIN “TARLA” YAPILMASI

SORU) … Belediyesi 554 ve 558 nolu parsellerin tesis kadastrosunda cinsi “arsa” olarak belirlenmiş, mal sahibi yeri “tarla” olarak kullanmakta cinsinin “tarla” olarak değiştirmesi için talepte bulunuyor.

Belediye başkalığından taşınmazların imar plânı dışında olduğuna dair bir yazı almış ve ilçe tarım müdürlüğünden “tarla” olarak kullanıldığına dair yazı alınmış. Cins değişikliği işlemi bu iki yazı ile yapılmalı mıdır? (meriç)

CEVAP) "Arsa" vasfıyla tescilli bir parselin, imar plânı içerisinde olmadığına dair belediyenin yazısı var, tarım müdürlüğü de o yerin "tarla" olarak kullanıldığını yazıyor. O parselin cinsinin "tarla" yapılması için daha ne olsun. Bence talep karşılanmalıdır. ... (hkocak)

13 – ÖZEL HARMAN YERİNİN, BAHÇE OLMASI

SORU) Şahıs adına kayıtlı “harman yeri” vasıflı taşınmazlarda tarımsal karakterli (bahçe gibi) cins değişikliği taleplerinde ilgili tarım teşkilatından alınacak yazı yeterli midir? Mera komisyonu yönüyle değerlendirmeye ihtiyaç var mıdır? (sener)

CEVAP) Tarım müdürlüğünden alınacak yazı yeterli olmalı, konunun mera ile ilgisi bulunmamaktadır. ... (hkocak)

14 – “TARLA”NIN “ARSA” YAPILMASI

SORU) … Köy Yerleşin alanı içerisinde olan “tarla” vasıflı bir yerin “arsa” yapılması yönünde talep edilen cins değişikliği işlemine istinaden ilgili il özel idaresine uygunluk yazısı için yazdığımız yazıya cevaben aynen şu yazmaktadır; “Parsel köy yerleşik sınırı içerisinde kalmakla birlikte, herhangi bir köy yerleşim plânı ve imar plânı sınırları içerisinde kalmadığından tamamının fiili durumuna göre işleminize yön verilmesi hususu.''

Bu hususa istinaden tarlanın, “arsa” vasfı ile tescil edilmesini kaymakam vs... bu işlemi yapın denmektedir. Buna istinaden de il özel İdaresi yukarıdaki gibi yuvarlak cümleler kullanmıştır. Bu duruma göre “arsa” yapmamız ne derece doğrudur?

Benim görüşüme göre ilgili mevzuatlarında denildiği gibi bir yerin arsa özelliğinde olabilmesi için açık ve net o yerin imar plânı veya bir plân içerisinde olması yani bir plâna dayalı olması gerektiğinden arsa yapılamayacağı yönündedir. Ancak köy yerleşim alanı içerisinde olup da herhangi bir plânı bulunmayan yerde sırf köy yerleşim alanı içerisinde diye tarla olan bir yerin cins değişikliği yapılabilir mi?

Dipnot : Kaymakam Bey burayı arsa yapın ki ev yapabilme koşullarından olan yapı ruhsatı verebilelim şeklinde denmektedir. Vatandaşın buraya ev yapacağı söylendi. (haritaciii87)

CEVAP) Orada plân yapma yetkisi kimde? ... Tabi ki il özel idaresinde. Plânının olup olmadığını bilecek olan ve bu bilgiler karşısında o parselinin cinsinin arsa yapılıp yapılmayacağına karar verecek olan da il özel idaresi. Hal böyleyken, il özel idaresi hiç üstüne almayıp soyut ifadelerle cevap vermiş. Evet Tapu Kadastro mevzuatında, "arsa"; imar plânı gereğince oluşmuş parseller olarak tanımlanır. Bu paralelde sizin fikriniz de son derece doğru. Ama bir de gerçek var o yer köy içinde vasfı da "tarla". Bu taşınmaz "tarla" vasfında olduğu sürece üzerine yapı yapılamayacak diğer taraftan fiilen tarla değil.

Ben Kaymakam Beyin yaklaşımını mantıklı buluyorum. Mevcut veriler karşısında Kaymakamlığın talebinin baskı olarak algılanmaması gerekir.

En iyisi o taşınmazın fiili durum itibariyle halen "tarla" vasfına haiz olup olmadığını il/ilçe tarım müdürlüğünden sorun ya da sordurun. O parselinin fiili durumunun "tarla" olmadığı yönünde rapor gelirse; Kaymaklığın talebi doğrultusunda hareket etmek gerekir diye düşünüyorum. … (hkocak)

15 – OKUL YERİ CİNSİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ

SORU) 18’inci madde uygulaması sonucu DOP’tan karşılanarak “okul yeri” olarak bırakılmış bir yer ada parsel numarası alarak maliye hazinesi adına okul yeri vasfı ile tescil edilmiştir. Daha sonra malmüdürlüğü hazineye ait ada parsel numarası verilen “okul yeri” vasfı ile kayıtlı yerin belediye meclisinin kararı ile devlet hastanesi yeri olarak plan tadilatı yapıldığından taşınmazın cinsinin devlet hastanesi yeri olarak değiştirilmesi diye yazı yazmış.

Belediye meclis kararını istedim ve kararda okul yerinin plân tadilatı ile ilgili yapılan araştırmada; "Belediyemiz imar plânında yeteri kadar okul alanlarının olması ve ihtiyaç duyulan sağlık tesisi alanlarının yetersiz olması nedeniyle yapılacak olan plân tadilatının imar plân kararlarına uygun olması sosyal ve teknik alt yapıda herhangi bir değişiklik meydana getirmemesi nedeniyle imar plânımızda ‘okul yeri’ olan alanın ‘devlet hastanesi yeri’ olarak plan tadilatı yapılmasının uygun olacağı kanaatindeyiz." diye karar alınmış.

Biz, bu karar ve malmüdürlüğünün yazısı ile cins değişikliği yapabilir miyiz? DOP’tan karşılanan yer eşdeğer yer ayrılmadan sağlık tesisi alanına dönüştürebilir miyiz? (dönüştürebilirler mi?) Bu işlem için encümen kararı da alınması gerekir mi? (Ceyhan)

CEVAP) 3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci madde 3'üncü fıkrası; "Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.”

Mekansal Plânlar Yapım Yönetmeliğin 26/3-b maddesi ise; "İmar plânında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir."

Hükmündedir.

Bu bilgilerden hareketle konuya teorik olarak baktığımızda; yapılan talebin yerinde olmadığı anlaşılıyor. Ancak, Devlet Hastanesi olacağından, yani tescili yine Maliye Hazinesi adına kalacağından esnek davranılabilir mi? Her şeye rağmen kadastrocu olarak herhangi bir sorumluluk altında kalmamak bakımından, yukarıda yazılan mevzuatı hatırlatır bir yazı yazılmasını, bu yazıya rağmen ısrar edilirse, yine kadastro olarak, işlem dosyasını tapu müdürlüğüne gönderirken, yapılan yazışmaları da eklemenizi öneririm.

O yer yine Maliye Hazinesi mülkiyetinde kalacağına göre belediyenin kararı ve malmüdürlüğünün talebi ile o yerin cinsinin değiştirilmesi talebi yerine getirilmeli diye düşünüyorum. ... (hkocak)

16 – “KIŞLAK”TAN, “ÇAYIR”A CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Kışlağın cins değişikliği için ilçe tarım müdürlüğüne yazı yazmamız uygun olur mu? Kışlaktan çayıra dönüştürmemiz mümkün olabilir mi? (FİLİZ04)

CEVAP) Olabilir diye düşünüyorum. ... (hkocak)

17 – “TARLA”NIN, PLÂN GEREĞİ “BAĞ BAHÇE” YAPILMASI

SORU) Tapu kaydında vasfı “tarla” olan bir taşınmaz imar plânında “bağlık bahçelik alan” olarak belirlenmiş. Bu taşınmazın ifrazı sonucu tapudaki vasfı “arsa”ya mı döner? "hmokn"

CEVAP) "Arsa" dediğiniz zaman; üzerine yapı yapılabilecek parsel akla gelmektedir. Halbuki plânda bağlık bahçelik alan olarak ayrıldığına göre, o parselin kullanımı da bağ ya da bahçe olacaktır. Dolayısıyla cinsinin "arsa" değil de, talebe göre "bağ" ya da "bahçe" yapılması daha uygun gibi görünmektedir. ... (hkocak)

18 – “PARK” OLARAK TESCİLLİ PARSELİN “ARSA” OLMASI

SORU) 1993 yılında, İmar Kanununun 15’inci maddesi sonucu ifraz-tevhit-cins değişikliği-yola terk işlemleri ile oluşan parsellerden 857 ada 1 parsel tapu kütüğüne park vasfı ile belediye adına 1993 yılında tescilli yapılmıştır.

2014 yılında ilçenin tamamı 1/1000 ölçekli uygulama imar plânı yapılmıştır. Park olan taşınmazın cinsi arsa olarak tashihi talep edilmektedir. Burada imar plân değişikliği yönetmeliğine göre park olan alanın eşdeğer oranda karşılık göstermek gerekli mi?

Yoksa ilçenin tümü için yeni uygulama imar plânı yapıldığından karşılık göstermek gerekmez mi? (ENGİN MAVİ)

CEVAP) Parklar tescile tabi değildir... Normal şartlarda vatandaş parselinden terk edilenlerin belediye adına tescil edilmemesi gerekir. 1993 yılında işleme tabi tutulan parsel belediye parseli olmalı... Her ne sebeple olursa olsun tescilli bir yer; malikinin rızası olmadıkça kütükten terk edemezsiniz... Bu yer DOP kesintisinden de oluşturulmadı. Ayrıca yeni bir plândan bahsediyorsunuz. Bence belediyenin talebinin karşılanması gerekir. ... (hkocak)

19 – "TARLA"NIN, "BENZİNLİK VE ARSA" OLMASI

SORU) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında 3000 m^2’lik “tarla” vasıflı taşınmaz üzerine yaklaşık 2500 m^2’sine benzinlik, restoran ve eklentileri yapılmış. Yapının imar affından aldığı yapı kullanma izin belgesi var. Taşınmazın yeni cinsinin “benzinlik ve arsa” olması talep ediliyor. İl özel idaresinin bu yönde olumlu yazısı var. Gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğünden, tarladan arsaya dönüş için olumlu görüş istemek gerekir mi? (fhekimoglu)

CEVAP) Normal şartlarda, "tarla" vasıflı bir taşınmazın cinsinin değiştirilmesi için gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğünden olumlu görüş alınması gerekir. Ama sizin örneğinizde fiili bir oluşum var ve bu oluşumun geçerli sayılacağına dair resmi bir belgesi (yapı kullanma izin belgesi) var.

Ben, gıda tarım ve hayvancılık müdürlüğünden uygun görüş alınmadan talebin karşılanabileceğini düşünüyorum... En fazla, işlem yapıldıktan sonra, gerekçesi ortaya konarak, yapılan cins değişikliği ile ilgili bilgi verilebilir. ... (hkocak)

20 – PARSEL CİNSİNİN "BAHÇE" YA DA "ARSA" OLMASI

SORU) Büyükşehir sınırları içerisinde yer alan ilçe belediyesindeki mahallelerde yapılan 2/B kadastro çalışmaları sonucunda oluşan parseller tapuda tescil edilmiştir. Bu parsellerin büyük çoğunluğu üzerinde bina olmasına rağmen cinsi "bahçe" olarak tescil işlemi yapılmıştır.

6292 sayılı Kanun uyarınca maliye hazinesinden tapusunu alan fiili kullanıcılar, cins değişikliği talebinde bulunmaktadır.

Kadastro müdürlüğü, ilgili belediyeden parsellerin imar plânı kapsamında kalıp kalmadığını ve cins değişikliği yapılmasında sakınca olup olmadığını sormakta, belediye ise imar plânındaki durum bilgisini vermekte, bu bilgi ışığında da cins değişikliği yapılmaktadır. Bu bağlamda;

1. a) Kadastral parselin imar plânında konut alanında kalması cinsinin arsa yapılması için yeterli midir?
2. b) Aynı kadastro adası içerisinde hem “arsa”, hem de “bahçe” cinsinde parseller olabilir mi?
3. c) Mevzuata uygun yapılmayan cins değişikliğinde sorumluluk hangi kurumdadır? (sbb)

CEVAP) Bir parselinin cinsinin "arsa" yapılabilmesi için o parselin imar parseli olması gerekir. Ama henüz imar parseli olmasa da imar plânı içinde kalan parsellerin de "arsa" sayılabileceğine dair Yargıtay kararı bulunmaktadır.

Siz belediyeden sorarak parsel cinsini "arsa" yaptığınızdan bahsediyorsunuz ama endişeniz var. Belediye yazısı ne şekilde ki siz bu yazıya göre cins değişikliği yapmaktan emin değilsiniz.

6292 sayılı Kanun gereğince oluşturulan parseller özel bir durumdur. Dolayısıyla aynı ada içerisinde hem "arsa" hem de "bahçe" olur mu sorusuna gerek bile yok.

Sorumluluğa gelince; vatandaşın talebi üzerine belediyeden gelen bilgi doğrultusunda işlem yaptığınıza göre nasıl bir sorumluluk gündeme gelir ki, sorumlu olan kurumu arayalım? ... (hkocak)

*   *   *