10 soru 10 cevap - 3 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

21 – “SULU TARLA”NIN, “ARSA” YAPILMASI

SORU) (A) Mahallesinde 95300 m² “sulu tarla” vasıflı taşınmaz (Parsel kadastro çalışmaları sonucu oluşmuş) İlgili belediyenin uygulama imar planında atık sahası alanda kalmakta olduğundan cinsinin “arsa” olarak değiştirilmesinde kurumumuzca sakınca yoktur yazısına istinaden taşınmazın cinsinin arsaya dönüşmesi uygun mu yoksa tarımdan da görüş almak gerekir mi? (atay_bekir)

CEVAP) İmar plânı kesinleşmiş ise, ayrıca Tarım Müdürlüğüne sormaya gerek yoktur. ... (hkocak)

22 – “EV VE ARSA” VASFININ “DÜKKAN VE ARSA” OLARAK DÜZELTİLMESİ

SORU) Tapuda "kagir ev ve arsa" vasfında kayıtlı taşınmazın cinsini "kagir dükkan ve arsa" olarak Belediyenin yazısına istinaden yapabilir miyiz? (ozcelikh)

CEVAP) Tapuda sicilinde "kagir ev ve arsa" vasfıyla tescilli bir taşınmazın cinsinin "kagir dükkan ve arsa" olarak değiştirilmesi için ilgili idareden o yapının “dükkan” olduğuna dair yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gerekir. … (hkocak)

23 – BİNALI PARSELDE "BİNALI HALE GELME" ŞEKLİNDE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) 50 yıllık binamızı cins değişikliği yaparak, yapısızdan yapılı hale getirmek için başvuruda bulunduğumuzda, tapuda arazi üzerinde zaten bir yapı göründüğü (2 katli kâgir yapı 2 daire altında 1 dükkan) ve tapudaki proje ile bizim binanın projesi ile hiç bir alakası olmadığı ortaya çıkmıştır. (2 katli binada 5 daire bahçe girişinden bir daire ve 2 dükkân mevcut)

Lisanslı harita bürosuna başvurumuzda sonuçsuz kalmıştır. Bu durumda ne yapmamız gerekir, nereye, nasıl bir başvuru yapalım?(mkabalarli )

CEVAP) Sizin dile getirmiş olduğunuz konu çaresiz bir durum değildir. Lisanslı büroya başvurduğunuzda gerekli yolu göstermeleri gerekirdi. Bir iletişim sorunu yaşandığını düşünüyorum.

Parseliniz tapuda halen binalı görünüyorsa ve bu durum fiili durumdaki binayı göstermiyorsa; tapuda tescilli bina yıkıldı, yerine mevcut bina yapıldı şeklinde; "binalı iken binasız hale gelme" ve "binasızken binalı hale gelme" şeklindeki cins değişikliği işleminin birlikte yapılmasıyla problem çözülebilir.

Bir parselin binalı hale gelebilmesi için (ki sizin parseliniz binalı görünmesine karşın mevcut durumu ile tapudaki kaydı uyumlu olmadığından mevcut durumu ile tapudaki durumu uyumlu hale getirileceğinden, yani binanın özellikleri yeni baştan yazılacağından) yeni bir bina için gerekli formalitelerin de yerine getirilmesi gerekir. Bu formalitelerden biri de alınacak "yapı kullanma izin belgesi"dir. … (hkocak)

24 – SİT ALANI YAKININDA YAPI YAPILMASI

SORU) Sit alanı sınırları yakınında ya da kültür varlığı kabul edilmiş yapıların yakınlarında yapılacak cins değişikliği işlemlerinde ilimizin bağlı bulunduğu kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulundan görüş almak gerekli midir? (rtnc)

CEVAP) Sit alanı ya da kültür varlığı bulunan bir yerin yakınında ya da şu kadar mesafesinde yapılacak yapılar için ayrıca Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulundan görüş sorulması gerekir diye bir mevzuat bulunmamaktadır. Sit alanı içinde kalmadığı sürece, plândaki durumu (ya da plânsız yerlerde imar mevzuatı) neyi yeterli görüyorsa, odur. (hkocak)

25 – “İNŞAAT RUHSATI” İLE “KULLANMA İZNİ” FARKLI

SORU) Yapısız iken yapılı hale gelecek olan cins değişikliği işleminde inşaat ruhsatı “3 kat” olarak, yapı kullanma ise “2 kat” olarak verilmiş. Zeminde ise 3 katlı bina mevcut ise binanın kat durumu beyannamede 2 katlı mı, 3 katlı mı olacak? Görüşüm 2 katlı olmalıdır. (kolcu)

CEVAP) Bina kat mülkiyetine konu ise, bütün katlar (bağımsız bölümler için) kullanma izni olmadığı sürece talep karşılanmaz.

Kat mülkiyeti kurulmasına yönelik olmayan cins değişikliği taleplerinde; yapı kullanma izin belgesi kısmi olarak düzenlenmiş ise, zeminde ve izin verilen kat adedinin aynı olması durumunda izin verilen kat adedine göre, farklı olması durumunda yapı kullanma izin belgesine göre zeminde tamamlanmış kat adedine göre cins değişikliği yapılır.

Bina kat mülkiyetine konu değilse; parselin cinsi iki katlı gösterilmek suretiyle talep karşılanabilir. ... (hkocak)

26 – 18 İLE OLUŞAN PARSELİN CİNSİ “ARSA” OLMALIDIR

SORU) Gerçek kişi adına “çayır” vasfı ile kayıtlı kadastro parselinde 18 uygulaması yapılıyor. Yeni oluşan imar parsellerinin de vasfı yine “çayır” olarak tapuya tescili yapılıyor. İlgilisinin talebi ile taşınmazın “çayır” olan cinsini arsa olarak değiştirebilir miyiz? Tarım müdürlüğüne, belediyeye sormamıza gerek var mıdır? (elifduru)

CEVAP) Parselin 18'inci madde gereğince oluşmuş olduğu kesin olarak belli ise, hiç bir yere sormanıza gerek yok, vatandaşın talebi üzerine parselin cinsi "arsa" yapılabilir. ... (hkocak)

27 – 2/B PARSELİNİN CİNSİNİN “ARSA” YAPILMASI

SORU) 2/B çalışması sonuçlanmış bir parselin cinsi tapusunda “tarla” olarak yazmaktadır. İlgili yerdeki belediyeden cinsinin “arsa” olarak değiştirilmesinde bir sakınca olmadığına dair üst yazısı alınmış ve beyanname hazırlanarak kadastroya gönderilmiştir. Fakat ilgili yerdeki kadastro, bahsi geçen parselin terk işlemlerinin olduğunu bunun için röperli kroki gerektiğini söyleyerek beyannameyi geri göndermiştir.

Eğer parselin terk işlemi olsa idi belediye olur yazısı gönderir miydi? Kadastrodan bu şekilde bir geri dönüşte ne yapmak gerekir? (apalazoglu)

CEVAP) Belediye o parselin cinsinin “arsa” olabileceğine dair olur veriyorsa, kadastronun buna uyması gerekir. Terkler yapılmadan da parselin cinsinin “arsa” olması mümkündür. ... (hkocak)

28 – 22/A PARSELİNİN CİNSİNİN DÜZELTİLMESİ

SORU) 22/a çalışması sonrasında parsel sahibinin talebi üzerine parselde hatalı cins değişikliği yapıldığı tespit edildi. Parselde 2001 yılında cins değişikliği işlemiş yapılarak cinsi “betonarme bina” olarak tescil edilmiş fakat 22/a çalışmasında arsa olarak yazılmış. (yapı zeminde mevcut tescil evrakları ile aynı) bu işlemi nasıl düzeltebilirim? (melihc)

CEVAP) 22/a uygulaması öncesinde bina tapuya tescil edilmiş olmasına karşın, 22/a uygulaması sırasında dikkate alınmamışsa (sehven olsa gerek); belgesine aykırı hatalı bir tescil söz konusu olur. Bu hata hiç tereddüt edilmeksizin, 2016/2 sayılı genelge gereğince düzeltilebilir.

Genelgenin (C) ana başlığının (1) nolu alt başlığının ilk cümlesi şu şekildedir; Taşınmazın yüzölçümü veya niteliğinin belgesine ve haritasına aykırı olarak hatalı tescil edildiğinin ilgilisinin başvurusu üzerine veya işlem sırasında kadastro müdürlüğü/birimi tarafından düzeltme, … düzenlenecek tescil bildiriminde gösterilerek tapu müdürlüğüne gönderilir. ... (hkocak)

29 – METRUK MEZARLIK CİNSİNİN  "ARSA" OLMASI

SORU) 1991 yılında imar uygulaması sonucu oluşan parsel “metruk mezarlık” vasfı ile tescil edilmiş. Maliki parselin cinsini “arsa” olarak değiştirmek için talepte bulundu. Parselin imar uygulaması sonucu oluşmuş olması nedeniyle döner sermaye ücreti almadan işlemi yapacağız, ancak parselin cinsinin “metruk mezarlık” olması bizi tereddüde düşürdü. Talebi karşılamamızda bir sakınca var mı? (….)

CEVAP) “Mezarlığın tapuya tescili ve cins değişikliğinin yapılabilmesi için metruk hale gelmiş olması yani en az on yıldır defin yapılmamış olması gerekir. Bu durum sağlık kurulu raporu ile belirlenecektir.” (Bkz. Mezarlıklar Kanunu ve Mezarlıklar Nizamnamesi) … (bedrettin toy)

CEVAP) Normal şartlarda imar parselinin cinsi "arsa" olması gerekir. "Metruk mezarlık" diye niye yazılmış. Üstelik o parselin malikinin şahıs olduğunu düşünecek olursak, iyice anlamsız kaçmaktadır. Zira evveliyatı metruk mezarlık olsa idi o parselin önceki maliki de şahıs olmaz, dolayısıyla şahıs adına yazılmaz idi… Soruda boşluk var.

Bence; soru konusu ettiğiniz parsel imar plânında ne olarak görünüyor bir bakın. (Muhtemelen mezarlıkla ilgisi bulunmuyor olmalı ki vatandaş cins değişikliği talebinde bulunuyor.) Eğer o parselin rastladığı yerin evveliyatı mezarlık değilse, imar plânında da mezarlık olarak görünmüyorsa, talep yerine getirilebilir diye düşünüyorum. Bu talep yerine getirilirken de döner sermaye bedelinin alınmaması gerekir. ... (hkocak)

30 – TEVHİT, İFRAZ, YOLA TERK, CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine göre uygulama yapılan bir yerde 10 tane parsel birleşerek yola terk oluyor. İşleme giren 10 adet parselinde vasıfları yapılı (kerpiç ev) haldedir. Halihazırda bu evlerin tamamı yıkıldığından tevhit-yola terk sonrası yeni oluşan parselin vasfı arsa olarak değiştirilmek isteniyor.

Sorum şu: cins değişikliği ücretini alırken 10 adet yapılı iken yapısız hale gelme ücreti mi alacağız, yoksa beyannamede 10 parsel birleştikten sonra tek cins değişikliği işlemi yapıp tek bir cins değişikliği ücretimi alacağız? (sonel)

CEVAP) Vatandaşın talebi ne şekilde ise o şekilde işlem yapılması gerekir... Öncelikle bir kontrollük ücretinin alınması gerekir. Ayrıca var olan yapıların yıkılması nedeniyle cins değişikliği bedeli de alınması gerekir. Cins değişikliği için vatandaşın talebi ne şekilde ise o şekilde işlem yapılması gerekir...

Vatandaş; ben yapıları daha önce yıkmıştım, önce onu işleyip, sonra kontrollüğe geçin derse 10 ayrı cins değişikliği bedeli alırsınız. Ama öyle demesi de beklenemez... İşlem sonrası tek parsel oluştuğu anlaşılıyor. Yeni oluşan parselin cinsi yine binalı olacaktır. Bunu arsaya çevirmek için de tek ücret alınması yeterlidir. ... (hkocak)

*   *   *