KISA - KISA (cins değişikliği) - 4 (10 adet kısa makale)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfa; Nisan-2024 itibariyle güncellenmiştir.

31 – Muhdesat Bulunan Parselde Cins Değişikliği

“ARSA” başkasına, “BİNA” başkasına ait olması halinde; yapı kullanma izin belgesi varsa ve de; malik tarafından talepte bulunuluyorsa; parsel cinsi, talep doğrultusunda değiştirildikten sonra muhdesat ayrıca belirtilmelidir.

Eğer yapı kullanma izin belgesi bulunmuyorsa parsel cinsi mevcut haliyle kalmalıdır. Cins değişikliği yapılmamış olsa bile, talep olması halinde, muhdesat sahibinin hakkının  korunması bakımından tapu kütüğünde muhdesat belirtimi yapılmalıdır.

32 – Belediyenin Kendi Taşınmazında Cins Değişikliği Yaptırması

2023/4 nolu genelgede, belediyenin kendi taşınmazının ifrazını yapabileceği, 2023/5 nolu genelgede de belediyenin kendi taşınmazlarının birleştirme işlemini yapabileceğine dair düzenleme varken; yine 2023/5 nolu genelgeyle düzenlenmiş olan cins değişikliği işlemi için ise böyle bir düzenleme bulunmamaktadır... İşin teorik tarafı budur.

Ancak bana göre, daha fazla beceri gerektiren ifraz işlemini, belediyenin kendi elemanı yapabilirken daha az beceri gerektiren cins değişikliği işlemini de evleviyetle yapabilmelidir.

33 – Tüm Bağımsız Bölümler Tamamlanmadan Cins Değişikliği

Bir parsele yapılan yapının inşaat ruhsatında yer alan tüm bağımsız bölümler tamamlanmadığı halde tamamlanan bağımsız bölümler için cins değişikliği talep edilmesi halinde;

Yani ruhsatı 5 katlı (beş bağımsız bölüm için) olmasına karşılık, binanın üç katı tamamlanmış olarak belediye tarafından yapı kullanma izin belgesi verilmişse ya da yapı kullanma izni verilebileceğine dair yazı verilmişse; bu talep karşılanıp, parselin cinsi “….. natamam bina” olarak yazılabilir.

Kat mülkiyetine konu olmayan binalar için; kullanıma izin verilen kat, zeminde fiilen tamamlanmışsa, tamamlanan katlar için cins değişikliği yapılması mümkündür.

34 – Cins Değişikliği Tamamlanan Bağımsız Bölümler İçin Yapılır

Herhangi bir parselde cins değişikliği yapabilmek için; o parselde yapılmakta olan bina tek bağımsız bölümlü müstakil bina ise, yapının tamamlanmış olarak; birden fazla bağımsız bölümlü binalar için ise bir (ya da birden fazla) bağımsız bölüm için “yapı kullanma izin belgesini” ya da bu izni almaya hak kazanmış olduğuna dair onay yazısını almış olması gerekir.

İlgili idare (belediye ya da il özel idaresi) tarafından, “inşaatın %10’u, ya da %90’ı (hatta %100’ü) tamamlanmıştır.” şeklinde yazılmış yazı cins değişikliği yapmak için yeterli değildir.

35 – İkinci Kat İçin Yapı Kullanma İzin Belgesi

İki katlı olarak inşaat izni verilip, birinci kata yapı kullanma izin belgesi alındığı halde; inşaat iznini takip eden 5 yıl içerisinde inşaat tamamlanmadığı için inşaat izni yenilenmişse;

İnşaatın bitiminde birinci kat için yeniden yapı kullanma izin belgesi alınmaya gerek bulunmamaktadır. İkinci kat için alınması yeterlidir.

36 – Üç Katlı Binanın İki Katlı Yapılması

Tesis kadastrosu sırasında “üç katlı” olarak yazılan binanın “iki katlı” olduğu iddia ediliyorsa; Fiili durum halen iki katlı ise ve bu durum bir hatalı yazım sonucu olmuşsa, hatta hatalı bir yazım belirlenemediği halde bina halen iki katlı ise ilgilisinin talebinin şu an fiili durumu yansıttığı anlaşılabiliyorsa talep üzerine; 2016/2 nolu genelge gereğince herhangi bir harca tabi tutulmadan işlem yapılabilmelidir.

Döner sermaye olarak da, yapılı iken yapısız hale gelme şeklindeki talepler için olan bedel tahakkuk ettirilmelidir.

Parselin binalı cinsi, tesis kadastrosu sırasında yazıldığından, kat eksildikten sonra kalanlar için yapı kullanma izni alınmasına gerek bulunmamaktadır. Eğer yeni kat ilavesi yapılsa idi, o zaman yapı kullanma izni ya da belediyenin yazısının istenmesi gerekecekti.

Eğer gerçekten üç katlı iken bugün katlardan birinin yıkılması halinde yine cins değişikliği yapılmasında sakınca olmayacaktır. Ancak bu kez, “yapılı iken yapısız hale gelme şeklindeki cins değişikliği” işlemi için olan döner sermayesinin tahakkuk ettirilmesi gerekir.

37 – Cins Değişikliğinde Bağımsız Bölümlerin Kullanım Şekli Yazılmaz

Cins değişikliğinde “iki katlı kagir bina” gibi kat adedi ve inşaat türü yazılır. İnşa türünden kasıt yapı malzemesidir; kerpiç, ahşap, betonarme, çelik karkas gibi.

"Zemin katında işyeri 1.katında konut olan iki katlı kagir bina" şeklinde cins değişikliği yapma imkanı yoktur. Ev, mesken, işyeri, dükkan gibi vasıflar ana gayrimenkulün değil bağımsız bölüme ait kat mülkiyeti kütüğü sayfasında yazılır.

38 – Cins Değişikliğinde Kontrol Mühendisi İmzası

Tescile konu haritaların sorumluluğu bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstlenilmelidir. (Tescile Konu Olan Harita ve Plânlar Yönetmeliği md:2; BÖHHBÜY madde:4; Tapu Plânları md: 6). Cins değişikliği de tescile tabidir. Cins değişiklikleri için aksine bir hüküm de bulunmamaktadır.

Dolayısıyla cins değişiklikleri için düzenlenen tescil bildirimlerinin kontrolünün bir mühendis tarafından imzalanması gerekir.

39 – Kat İrtifaklı Taşınmazda 18 Uygulaması

Üzerinde kat irtifakı olan bir parsel 18 uygulamasına tabi tutuluyor ve kat irtifakı kurulu parselin bulunduğu yer parka rastlıyorsa; Kat irtifakını sona erdiren sebepler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 49'uncu maddesinde yer almıştır. Söz konusu maddede, bu örneğe birebir uyan bir ifade yer almamış olsa da sonuçta üzerinde kat irtifakı kurulan parsel artık yok olmaktadır.

O nedenle de; bahis konusu parselden gerekli DOP oranı düşüldükten sonra geri kalan miktar için tahsis edilecek imar parsellerine kat irtifakının taşınmasına gerek yoktur. Parsel hisseli ise, imar parselleri müşterek mülkiyet olarak verilir.

40 – İfraz, Cins değişikliği ve Döner Sermaye

Binalı bir parsel ifraz edildiğinde, bina yeni oluşan parsellerin birinde kalırken diğer parseller boş kalıyorsa, boş olan parsellerin cinsi "arsa" yazılırken döner sermaye almaya gerek yoktur. Çünkü, parselin tescilli durumuna göre bir binanın yapılması ya da yıkılması gibi yeni bir oluşum söz konusu değildir. Yapılan ifraz işleminin bir sonucu olarak yeni oluşan parsellerden bazıları boş kalmıştır.

Halbuki, var olan bina yıkılıyorsa; yeni bir oluşum söz konusu olur. O takdirde önce tek parselin cins değişikliği için olacak şekilde cins değişikliği için ve ayrıca kontrollük için döner sermaye tahakkuk ettirilmesi gerekir.

*   *   *