10 soru 10 cevap - 6 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

51 – YOLA TERK SONUCU CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Cinsi "2 katlı betonarme ev ve bahçe" olan bir parselde yola terk işlemi yaptım. Dolayısıyla parselin cinsi "2 katlı ev ve arsa" oldu. Bu işlem tapu harca tabi midir? (hanamichi)

CEVAP) Yapılan işlem bir yola terk işlemidir. Parselin cinsi ise bu yola terk işleminin bir sonucu olarak şekil almaktadır. Ortada parselin cinsi ile ilgili bir değişiklik ve bu değişikliğe dair bir talep bulunmamaktadır. O nedenle de harç alınmaması gerektiğini düşünüyorum. ... (hkocak)

52 – FEN DEFTERİNE KAYDEDİLEN CİNS DEĞİŞİKLİĞİ İŞLEMİNİ MÜDÜRLÜK MÜ, LİHKAB MI TAMAMLAR

SORU) Lisanslı bürolar kapalı iken evrak eksikliğinden dolayı kadastro müdürlüğünce gelen evrak kaydına alınan ancak fen kayıt defterine kaydı yapılmayan ve döner sermaye ücreti tahsil edilmeyen cins değişikliği işlemi kadastro müdürlüğünce tamamlanabilir mi, yoksa İlgilisi lisanslı büroya mı yönlendirilir? (nurefsan)

CEVAP) Fen kayıt defterine kaydedilmeyen bir işlem evrak kayıt defterine niye kaydedilmiş, talep resmi bir kurumdan mı geliyor? Talep resmi kurumdan gelmiş ise, bir şekilde kaydı yapılmış olduğundan işlemin kadastro müdürlüğü tarafından tamamlanması gerektiğini düşünüyorum. (hkocak)

53 – YÖNETMELİKTEKİ RUHSAT İFADESİ VE YAPI RUHSATI

SORU) 6360 sayılı Kanunun geçici 1’inci maddesinin 14’üncü fıkrası; “(14) Bu Kanunla mahalleye dönüşen köylerde, bu Kanunun yayımlandığı tarih itibarıyla 25.04.2006 tarihli ve 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununa göre oluşturulan Ulusal Adres Bilgi Sistemine kayıtlı veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından uydu fotoğraflarıyla tespit edilen, entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatifler işletme ruhsatı almış sayılır. Bu işletmelerin bulunduğu binalar ile konutlardan, bu Kanunun yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş olanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye ya da üniversiteler tarafından fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldığı tespit edilenler ruhsatlandırılmış sayılır. Ayrıca bu yapılar elektrik, su ve bunun gibi kamu hizmetlerinden yararlandırılır. Ancak; bu fıkranın öngördüğü uygulamaların özel kanun hükümlerine aykırı olması durumunda, özel kanun hükümleri geçerlidir.” şeklindedir.

Ruhsatlandırılmış sayılır ibaresi:

1. a) Buradaki ruhsat yapı ruhsatı anlamına gelir mi?
2. b) Ruhsatlandırılmış sayılması cins değişikliği yapılabileceği anlamına gelir mi?
3. c) Genelgesi yayımlanmadan veya genelgelerde bu mevzu açıklanmadan Kanuna göre cins değişikliği yapılabilir mi?
4. d) Tapu malikinin köy nüfusuna kayıtlı olma şartı var mıdır? (Aydın)

CEVAP)

1. a) c) Evet.
2. b) Evet d) Hayır. … (hkocak)

54 – ÖNCESİNDE YIKILMIŞ BİNANIN YOLA TERK SIRASINDA CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE LİHKAB – 1

SORU) Serbest Mühendis olarak yaptığım yola terk işlemi sırasında YIKILMIŞ ve mevcutta “arsa” olan; ancak cinsi “avlulu kagir ev” olan taşınmazın vasfını kadastro müdürlüğü cins değişikliği harcı ve vatandaşın onayını alarak yola terk işlemi ile beraber aynı anda vasfı “arsa” olarak değiştiremez mi? (nirengi63)

CEVAP) İfraz sonucu parselin cinsi değişiyorsa ve parselin bu yeni cinsi, yapılan işlemin bir sonucu ise, cins değişikliği de yapılabilir. Bunu için herhangi bir oluşumun söz konusu olmaması gerekir. Yani, parselin eski cinsi "bahçe", "bağ" iken, ifraz sonucu "arsa" yazılması gibi. Dikkat edilecek olursa bina yapımı ya da yıkımı gibi bir durum (yeni bir oluşum) söz konusu değildir.

Sizin sorunuza konu örnekte, var olan bir binanın yıkımı söz konusudur. O nedenle de, parselin cinsinin (bina yönüyle cinsinin) LİHKAB aracılığıyla değiştirilmesi gerekir. ... (hkocak)

55 – ÖNCESİNDE YIKILMIŞ BİNANIN YOLA TERK SIRASINDA CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE LİHKAB – 2

SORU) Yani şunu mu anlamak lazım; özellikle avlulu kagir ev yıkıldığı için cins değişikliğine müracaat varsa LİHKAB yapar… Ancak müracaat yola terk ise işlem sırasında evinde yıkılmış olduğu görülüyorsa arsaya çevrilebilir… Doğru mu anladım? (nirengi63)

CEVAP) Öyle değil, yanlış anlamışsınız… Ev yıkım yapım vs. değişiklikleri her halükarda lihkab yapar. (Sadece tarla bahçe cinsinin yola terk dolayısıyla arsaya dönüşmesi işlemini aynı dosya içerisinde siz yapabilirsiniz). (refikkarakaya)

CEVAP) "refikkarakaya"ya ek olarak; LİHKAB'a uğramadan yola terk işlemi yapılıyorsa, zeminde bina yıkılmış da olsa o parselin cinsi yine binalı yazılır. Şu ki, beyanlar hanesinde bina ile ilgili belirtim yapılabilir. Yola terk işlemi bu şekilde tescil olduktan sonra; cins değişikliği LİHKAB aracılığıyla daha sonra da yapılabilir. ... (hkocak)

56 – “İNŞAAT TABAN ALANI” İLE ZEMİN FARKLI İSE

SORU) Cins değişikliği dosyasında yapı kullanım izin belgesindeki taban alanı ile beyannamedeki ölçülen taban alanı farklı bu durumda yapılması gereken nedir? Ya da beyannamede bina alanı yazılmazsa olur mu? (ramazan karaboga)

CEVAP) Gerek kat irtifakından kat mülkiyetine geçişlerde ve gerekse de kat mülkiyeti ile ilgisi olmayan cins değişikliği işlemlerinde, belediye tarafından verilen “yapı kullanma izin belgesi”nde belirtilen “inşaat taban alanı” ile zeminde ölçülen yapının taban alanı arasında farklılık bulunması halinde; çelişkili durum tescil bildiriminin “düşünceler” sütununda; tescil sırasında ise, tapu kütüğünün “beyanlar hanesi”nde belirtilmelidir.

Ayrıca; “yapı kullanma izin belgesi”ni veren belediyeye konu hakkında bilgi verilmelidir. ... (hkocak)

57 – KISMEN UYGULAMAYA GİREN PARSELİN GERİ KALAN KISMININ CİNSİ

SORU) 3194/18 madde uygulamasında kadastral parselin cinsi "iki adet kagir ev ve kirazlık" olarak kısmen uygulamaya giriyor. Uygulamada binaların olduğu kısım uygulamaya girerek dağıtımla iki adet imar parseline gidiyor ve her ikisinin de cinsleri "kargir ev ve arsası" şeklinde tescil oluyor.

Geriye kalan ayırma çapının "kirazlık" olarak tescil edilmesi için tescil bildiriminde iki adet kagir ev cinsi sütununda çiziliyor, düşünceler hanesine; “...m²’si uygulamaya gittiği” belirtiliyor. Ancak tapu Müdürlüğü ayırma çapında cins değişikliği yapamayacağını öne sürerek 'iki adet kagir ev ve kirazlık' cinsini koruyor. İmar parsellerinde kagir evlerin tescilli olduğundan vatandaşa ait 4 adet kagir meydana çıkıyor.

Sorum; bu uygulama doğru mudur, yanlış ise tapu müdürlüğü durumu nasıl düzeltecektir? (nirengi3)

CEVAP) Cinsi "İki adet kagir ev ve kirazlık" olan taşınmaz kısmen uygulamaya giriyor ve kagir evler uygulama kapsamında kalıyorsa; geri kalan kısmın cinsi, ayırma çapı esas alınarak, "kirazlık" yapılabilir. ... Bunun için herhangi bir idareden yazı almaya da gerek yok. Ayrıca bu, vatandaşın iradesiyle olan bir işlem olmadığından, cins değişikliğinin, döner sermaye dahi alınmadan yapılması gerekir. ... (hkocak)

58 – KÖY İKEN MAHALLE OLAN YERDE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Bir köyde kadastrodan sonra yapılan 3 katlı ev mevcut. Özel idare 1. kata ilişkin ruhsat ve iskan belgesi vermiş 2 ve 3 katlara ilişkin bir belge yok. 3 katı ev tamamlandıktan sonraki bir tarihte binanın bulunduğu kısım belediye mücavir sahanın içine alınıyor.

Sorum şu; cins değişikliği talebinde bulunan şahıstan, belgesi mevcut olmayan 2 ve 3. katlara ait binanın yapım tarihinde parselin belediye mücavir sahası dışında olması nedeniyle muhtarlık yazısı ve özel idareden fen ve sağlık kurallarına uygunluk yazısı yeterli görülmeli mi, yoksa cins değişikliği müracaatında taşınmaz belediye mücavir sahada olduğundan 2 ve 3. katlara ait belediyeden yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair yazının istenilmesi şeklinde mi yön verilmelidir? (sogutluser)

CEVAP) Bina halihazırda mücavir alan içerisinde kaldığı için yapı kullanma izninin belediyeden alınması gerekir. ... (hkocak)

59 – TESİS KADASTROSUNDA BİNALI YAZAN PARSEL İÇİN YAPI KUILLANMA İZİN BELGESİ VERİLMESİ

SORU) Tesis kadastrosu esnasında “2 katlı kargir bina” olarak tescil edilen ruhsatsız bir yapı var. Belediyece bu binaya ruhsat verilmesi için arsa olması şartı aranmaktadır.

Taşınmaz malikinin talebi üzerine bina yıkılmamış olmasına rağmen “yapılıdan yapısız hale gelme” işlemi karşılanabilir mi? Karşılanmaması durumunda nasıl bir yol izlenebilir? (haritacı47)

CEVAP) Tesis kadastrosu sırasında var olan binalar için kadastro ekibi "yapı kullanma izni" aramadan, doğrudan ölçüp siciline geçirmektedir. Uygulamada öğrendiğim kadarıyla belediyeler bu tür yapıları takip edip ceza kesmektedir.

Belediyeden olacak talep, var olan bina için "yapı kullanma izin belgesi" istemek olmalıdır. Buna karşı belediye de, binayı uygun görüyorsa "yapı kullanma iznini" vermeli; uygun görmüyorsa da, uygun olmamanın gereğini yerine getirmesi (yani gerek görürse yıkımına karar) vermesi gerekir.

Parselin binasız olması şartının, inşaat ruhsatı için geçerli olması gerekir diye düşünüyorum... Acaba bir bilgi ya da iletişim eksikliği mi var. (hkocak)

60 – VAR OLAN BİNA YIKILMIŞ OLSA BİLE TALEP OLMADIKÇA CİNS DEĞİŞİKLİĞİ YAPILMAZ

SORU) İfraz dosyasında tescilli evin yıkılıp yerine başka ebatlarda tescilsiz bir evin yapıldığı tespit ettim. Yeni yapılan evin diğer parsele tecavüzü var. İfraz dosyasında yeni yapılan tescilsiz evin tecavüzünden bahisle beyanlara belirtme yapmaya gerek var mı?

Bu konuya benzer şekilde yapılı iken yapısız hale gelme talebinde yine tescilli evin yıkıldığını başka ebatlarda tescilsiz bir evin yapıldığını tespit ettiğimizde bu parselin üzerinde tescilli ev yıkıldığı için her ne kadar üzerinde tescilsiz ev olsa dahi arsa yapmamızda bir sakınca var mı? (feyyaz)

CEVAP) Var olan bina yıkılmış olsa bile, o bina varmış gibi işlem yapılması gerekir. Ve yıkılmış olsa bile söz konusu bina, oluşan parsellerden hangisine rastlıyor ise ona taşınması da gerekir... Ek olarak yeni bina yapılmışsa o bina ile ilgili olarak talep olmadıkça dikkate alınmaması gerekir. … Bina yıkılıp, yeni bina yapılmış olsa bile, o bina ile ilgili resmi bir talep olmadıkça cins değişikliği yapılamayacağından; içinde yer alan parselin cinsinin "arsa" yazılması gerekir. ... (hkocak)

*  *   *