10 soru 10 cevap - 5 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir. 

41 – BİNA YAPIMI İÇİN CEPHE ŞARTI

SORU) Şehir merkezinde aldığım 260 m² arsanın, yola cephesi 5,60 metredir. Yan taraftaki arsanın sahibi 0,4 metre vermeme konusunda ısrarlı. İkimizin de arsasının üzerinde kullanılmayan, hatta yıkılmaya yüz tutmuş, eski kerpiç evler bulunmaktadır. Ben kendi arsamın üzerindeki evi yıktırıp, yerine inşaat yaptırmak istiyorum fakat, belediye yola cephemin 6 metreden az olması sebebiyle ruhsat vermiyor. Buradan 18’inci madde geçmiş mi onu bilmiyorum ama bahsi geçen arsa ana caddenin bir sokak arkası. Bu konuda ne yapabilirim? (mxromen)

CEVAP) Sizin parselinizin bulunduğu yerden 18 uygulamasının geçmemiş olduğunu söyleyebiliriz. Eğer 18 uygulaması geçmiş olsa idi bütün parseller yapı yapılmaya uygun cepheye kavuşmuş olurdu. Parseliniz şehir merkezinde olduğuna göre, mutlaka imar plânı yapılmıştır. 18 uygulamasının ne zaman geçeceğini belediyeden sorabilirsiniz. Eğer belirledikleri bir tarih varsa size söylerler diye düşünüyorum.

Parselinizin yola cephesi, bina yapımı için uygun bulunmuyorsa beklemeniz ya da imar plânına uygun düşecek şekilde, komşu parsellerden biri ile birleştirme ve ayırma işlemi yapmanız gerekecek. Komşu parsel malikinin buna yanaşmaması halinde sizin 18 uygulamasını beklemek dışında yapabileceğiniz bir şey bulunmamaktadır. (18 uygulaması belediye tarafından resen yapılan bir işlemdir.) … (hkocak)

42 – ÇIKMAZ SOKAK CEPHELİ PARSELE RUHSAT

SORU) Çıkmaz yola cephesi olan bir parsele inşaat ruhsatı verilir mi? (yusufkaradavut)

CEVAP) Bilindiği üzere imar mevzuatına göre çıkmaz yola cepheli parsel oluşturulamaz. Buna bağlı olarak çıkmaz yola cepheli parsele inşaat ruhsatının da verilmemesi gerektiği düşünülür. ... İnşaat ruhsatına konu parsel nasıl oluşmuş? ... (hkocak)

43 – MUHDESAT VE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) 1990 yılında senetle satın alınan hazine üzerindeki ev 1991-1992 yıllarında 18 uygulaması yapılırken evi satan kişinin ismi muhdesat maliki olarak tescil görüyor. Evi satın alan kişi daha sonra 18 uygulamasıyla gelen şahıslardan hisseleri almak suretiyle parseli alıyor.

Bugün arsa kendi üzerine fakat muhdesat olarak gelen ev ise halen satın aldığı şahsın üzerine gözükmekte. Vatandaş belediyeye başvurarak 1991-1992 yılında yapılan 18 imar uygulamasında sehven satın aldığı kişinin ismi yazıldığı ve bu hatanın düzeltilmesini talep ediyor. Fakat belediye bunu reddediyor.

Bu durumda, mahkemeyle uğraşmadan Tapu-Kadastro Mevzuatı çerçevesinde düzeltme yapılabilir mi? (MCEYLAN)

CEVAP) Satın alınan bir taşınmazdan bahsediyorsunuz. Bu satın alma işlemi sırasında bir resmi senet düzenlenmiş olmalıdır. Tapu müdürlüğüne başvurup, satın alma işlemi sırasında düzenlenen resmi senette ne yazdığına bir bakın.

Resmi senette böyle bir muhdesattan bahsedilmiyorsa, hata idari yoldan düzeltilebilir. Ama resmi senette muhdesattan da bahsediliyorsa o zaman, muhdesat sahibinin talebi üzerine düzeltme yapılabilir... (hkocak)

44 – YOLDA KALAN BİNA İÇİN YAPI KULLANMA İZNİ

SORU) Belediyede çalışıyorum, daha önce belediye tarafından "Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan)" verilmiş birkaç bina (yapı) için cins değişikliği yani yapısız iken yapılı hale getirmek için talep söz konusu oldu. Binalardan birisi yolda diğeri ise komşu parseline işgali söz konusudur. Böyle bir durumda belediye olarak cins değişikliğine izin verilmesinde sakınca var mı? (SPARTACUS)

CEVAP) Biz öncelikle konuya tapu kadastro yönüyle bakarız. Bu durumdaki binalara "yapı kullanma izin belgesi" verilmişse; Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından cins değişikliği işlemi sonuçlandırılır. Ek olarak, üçüncü şahısların hakkının korunması bakımından, parselin yola ya da komşu parsele olan tecavüzü de tapu kütüğünde belirtilir.

Konuya belediye açısından bakılacak olursa, ilk etapta, bu durumdaki binalara yapı kullanma izni verilmemesi gerekir, diye düşünülür... Ama siz binaların yıkılmasını istemezseniz, izni verir daha sonra da plân değişikliği ile binaları kurtarmanız da mümkündür... Karar sizin. ... (hkocak)

45 – BİNA TESCİLİ İÇİN YAPI KULLANMA İZNİ GEREKİR

SORU) Boğaziçi öngörünüm alanında “bahçeli kagir ev” tapulu iki hisseli bir yerimiz var. Arsamızda iki ev bulunmakta ve biz tapusunu “bahçeli kagir 2 ev” yapmak istiyoruz. Diğer evde İmar Kanunundan önce yapılmış eski ev ancak kadastroda yalnızca biri tescilli tapuyu değiştirmek için ne yapmamız lazım? (bekir34)

CEVAP) Bahsettiğiniz yapı için “yapı kullanma izni” alıp ölçtürmeniz ve de cins değişikliği talebinde bulunmanız gerekir.

Öncelikle siz (kimlik ve tapu senedinizle birlikte) ilçenizde bulunan lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna başvurmanız gerekir. Gerisini o halleder. Yapı kullanma izin belgesini bizzat siz ya da lisanslı büro belediyeye başvurarak almanız gerekir.

Yapı herhangi bir mevzuata aykırı düşmüyorsa belediye tarafından yapı kullanma izin belgesi verilir. Lisanslı büro gerekli ölçümü yapıp, dosyayı oluşturduktan sonra cins değişikliği talebi ile kadastro müdürlüğüne başvurur. Kadastro müdürlüğü tarafından teknik kontrol yapılır ve tescil için tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapuda yapılacak tescil ile birlikte işleminiz tamamlanmış olur. ...(hkocak)

46 – PLÂNSIZ SAHADA CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Taşınmazın cinsi “Bahçe”. Taşınmaz “1 Katlı Betonarme Ev ve Bahçe” olarak düzeltilmesi için müdürlüğümüze ilgilisi talepte bulundu. Dosya içerisinde “yapı kullanma izin belgesi” ve “bağımsız bölüm plânı” ile “vaziyet plânı” bulunmaktadır. Taşınmazın imar içinde kalıp kalmadığı konusunda herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

Taşınmaz sahibi taşınmazın imar içinde kalmadığını beyan ediyor. Herhangi bir yazışma yapmadan (belediye, tarım müdürlüğü) cinsi değişikliği yapılabilir mi? (enes)

CEVAP) “Yapı kullanma izin belgesi” olduğuna göre o işlemin cins değişikliği yapılabilir. ... (hkocak)

47 – BİNA KÖŞE NOKTASINDAKİ KOORDİNAT HATASI

SORU) Cins değişikliği yapılmış parsel üzerinde bulunan binanın köşe koordinatları cins değişikliğinde yanlış tescil edilmiş ise bu parsel üzerinde yapılan 18 uygulamasında, hata düzeltilebilir mi? (Meraklı)

CEVAP) Bilindiği üzere düzeltme mevzuatı parsellere dairdir. İçindeki bina ya da herhangi bir teferruatın koordinat ya da yüzölçümünün düzeltilmesi ile ilgili mevzuat bulunmamaktadır. Zaten gerek de yoktur.

Bana göre bina köşe koordinatının düzeltebilirsiniz. Bu düzeltme, hatalı koordinatların üzeri çizilip, doğrusu yazılmak şeklinde yapılabilir. Ayrıca pafta tersimatına yansımışsa tersimat da herhangi bir merasime gerek kalmaksızın düzeltilmelidir.

Ancak, işin tapu kütüğüne yansıyan boyutu varsa kütükte de düzeltme gerekiyorsa, düzeltme yapıldıktan sonra Medeni Kanunun 1019’uncu maddesi gereğince ilgilisine bilgi verilmelidir. ... (hkocak)

48 – KADASTRO SIRASINDA VAR OLAN ESKİ BİNANIN İŞLENMESİ

SORU) Zeminde oturulamaz ve kullanılmayan durumda olan yapının, parselin cinsine düzeltme yoluyla işlenmesi talep edilmektedir. Yapı kadastral pafta ve sınırlandırma-ölçü krokisinde görünmektedir. Kullanılmayan oturulmayan bu yapı ile ilgili olarak 2016/2'ye göre parselin cinsi düzeltilebilir mi? (madxyz)

CEVAP) Kadastro çalışmaları sırasında ölçü ve sınırlandırma krokilerinde gösterilmiş ve paftasına işlenmiş olan bina tapu kütüğüne yazılmamışsa, talep halinde binanın işlenmesi gerekir. Bunun için talebe bile gerek yoktur, teknik belgelere uygun şekilde tapu kütüğüne gerekli yazım yapılır ve MK.1019 gereğince ilgililere bilgi verilerek işlem halledilir. Bu işlemin yapılabilmesi için de binanın zemindeki durumu önem taşımaz.

Ama anlamadığım, vatandaş, bu yıkık binanın işlenmesini niye istiyor? Hazır parseli boş görünürken daha sonra ayrıca bina yıkıldığı için yeni bir cins değişikliği talebinde bulunmak durumunda kalacaktır. Acaba bunda bir kötü niyet aranmalı mıdır? Ama her şeye rağmen bina kütüğe işlenmelidir.

Herhangi bir art niyet riskine karşı üçüncü şahısların haklarının korunması bakımından, tapu kütüğünün "Beyanlar" hanesinde durum bahsedilmelidir. "Beyanlar" hanesinde; binanın kadastro çalışmalarında ölçüldüğü halde tapu kütüğüne işlenmesinin unutulmuş olması nedeniyle vatandaşın talebi üzerine …..tarih/…yev. ile işlendiği, halihazırda binanın kullanılamaz durumda olduğu belirtilmelidir. ...

İşlem yapılırken 2016/2 sayılı genelgenin formalitesine de gerek yoktur. Talep üzerine kadastro çalışmaları sırasında düzenlenen teknik belgeler esas alınarak gerekli işlem yapılabilir. ... (hkocak)

49 – BÜYÜKŞEHİRE KATILAN KÖYDE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Büyükşehir belediyesi olmadan önce 3367 sayılı Kanun ile konut amaçlı dağıtılan arsalarda bu kere 6360 sayılı Kanunun geçici 1’inci maddesinin 14’üncü fıkrası gereği geçici ruhsatlandırılmış binalardan, zemin katında ahır birinci katı mesken olarak cins değişikliği talebi karşılanabilir mi? (nurefsan)

CEVAP) Büyükşehir sınırları içine alınmış da olsa; 3367 sayılı Kanun ve ahırdan bahsettiğinize göre, belli ki orası bir köy. Konut alanı evet ama köylerdeki konutların da şehirdeki konutlar gibi olmadığını bilmemiz gerekir. Vatandaşın konutu ahırıyla bir bütün halde ise tapuda da öyle geçmeli. Bence talep karşılanmalıdır. ... (hkocak)

50 – RİSKLİ YAPI OLAN MUHDESATIN TAPU KÜTÜĞÜNDE BELİRTİMİ

SORU) Riskli yapılarla ilgili bir sorum olacak. Arsa sahibi olmayan kütüğün beyanlar hanesinde “ev Ahmet’e ait” yazılı kısmına muhdesat sahibine riskli yapı belirtme yapılır mı? Kanunda ve yönetmenlikte bununla ilgili açık ve net bir şey yok. (tevfik52)

CEVAP) 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıları belirleme yetkisi, aynı Kanunda belirtilen İdareye (İdarelere) aittir. Kanunda ve Yönetmeliğinde; "riskli yapı belirtimi yapabilmek için o yapının bizzat vasfında yazılı olması gerekir gibi bir kural ya da muhdesat ise belirtim yapılamaz gibi bir istisna" bulunmamaktadır.

Esas olan binadır ve muhdesat da olsa ortada bir yapı vardır ve de bu yapı İdare tarafından riskli yapı olarak belirlenmiştir. Öyleyse tapu kütüğüne belirtim yapılmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Hatta bana göre belirtim yapılmaz ise sorumluluk doğabilir. ... (hkocak)

*   *   *