Av. Hüseyin KOÇAK
Bu sayfa; Haziran-2024 itibariyle güncellenmiştir.
1 – PARSELLER HANGİ ŞEKİLDE OLUŞABİLİR
SORU) Bir parsel kaç farklı şekilde oluşabilir. Yani bir parselin hiç ortada yokken kaç farklı yolla tescili sağlanabilir. Bir örnek vermek gerekirse, hiç kadastrosu yapılmamış bir köyde parsel üretmek kadastro yoluyla mümkündür. Bunun dışında imar plânı uygulamasıyla oluşan imar parselleri bulunmaktadır.
Kadastro veya imar parseli olarak ayrımını yaptığımız parsel çeşitleri var. Verdiğim örnekler dışında başka hangi yöntemlerle parsel üretilebilir veya bu yöntemler dışında herhangi bir yöntem yok mudur? (ilgili)
CEVAP) Öncelikle parsel kadastro çalışmalarıyla oluşmaktadır. Ayrıca kadastro çalışması henüz yapılmamış olsa bile, taşınmazın maliki olduğunu iddia eden kişi mahkeme kararıyla onu parsel olarak tescil ettirebilir. Kadastrosu henüz geçmediği için parsel numarası almaz ama o bir parsel olduğu için zabıt defterine kaydı yapılır. Yine kadastro görmüş bir yerde; tescil harici bırakılmış kısımlar Maliye Hazinesi tarafından tescili talep edilirse yine parsel oluşabilir.
Kadastro parselleri oluştuktan sonra imar plânı uygulaması yapılırsa (yani 3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesi uygulanırsa), yeni imar parselleri oluşur... 18 uygulaması yapılmaksızın ilgililerin ifraz, tevhit talepleri ile yine aynı İmar Kanununun 15 ve 16'ncı madde uygulamasıyla yeni parseller oluşabilir.
Kadastro ya da imar parselinin ortasında kamulaştırma hattı geçer de parseli iki ya da daha fazla parçaya bölerse yine yeni parseller oluşmuş olur... Kadastro parselleri esas alınarak arazi toplulaştırma çalışması ile yine yeni parseller oluşabilir... Şu an akla gelmeyecek başka sebeplerle de parsel oluşması mümkündür.
Böyle bir sorunun tapu ve kadastrocu ya da belediyeci tarafından sorulması beklenmez. Öğrenci olabileceğinizi düşünüyorum. Bu anlamda kendinizle ilgili bilgi verip, hangi amaçla sorduğunuzu yazarsanız daha işinize yarayacak cevaplar alabilirsiniz. ... (hkocak)
2 – NAZIM İMAR PLÂNINA GÖRE İFRAZ
SORU) 1/5000'lik Nazım İmar Plânına göre, 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine istinaden i f r a z yapılabilir mi?
CEVAP) Teorik olarak en doğru yol, nazım imar plânına uygun uygulama imar plânının yapılması ve bu plân esas alınarak da 15, 16'ncı madde uygulaması ya da 18 uygulamasıdır. Ama esas dayanak yine nazım imar plânıdır. Belediye uygunluk kararı vermişse; Tapu Kadastro İdaresi tarafından bu talebin karşılanması gerektiğini düşünüyorum. ... (hkocak)
3 – BELEDİYENİN YETKİ SINIRI
SORU) Bir ilçe belediyesi diğer ilçe belediyesinde tespit ve tapuya tescil edilen taşınmazı özel idareye sorarak kendi mücavir alanı sınırlarında olduğunu tespit ettirip, taşınmazın tapuda tescil edildiği belediyeden de sorarak ilgili taşınmazın tapuda tescilli belediye mücavir alanları sınırları dışında olduğu cevabını alarak diğer belediye encümen kararı alarak imar uygulaması yapmak istiyor.
Sonuç olarak; bir belediye diğer belediye mücavir alanı içerisinde imar uygulaması yapabilir mi? 15 ve 16’ncı maddeler gereğince karar verebilir mi? (fatih)
CEVAP) Her belediye kendi yetki sahası için karar verebilir. Bir başka belediyenin mücavir alanında uygulama yapamaz. Yaparsa (İdare Hukuk açısından) işlem; yetki ve yer yönüyle sakat olur. … (hkocak)
4 – BELEDİYENİN YETKİ SAHASI
SORU) “Her belediye kendi yetki sahası için karar verebilir. Bir başka belediyenin mücavir alanında uygulama yapamaz” diyorsunuz. Yetki konusunda değişik durumlarla karşılaşabiliyoruz. Bir ilin bir ilçe belediyesinin kendi adına tapulu bir parseli başka bir ilin bir başka belediyesinin tapulama sınırının idari sınırdan farklı olduğu anlaşılmış ve imar plânı söz konusu olunca idari sınır esas alınarak hangi vilayetin idari sınırında kalıyorsa o vilayet kurumları ile yazışma yapılıyor...
O parselin her ne kadar tapulama olarak (X) belediyesi hududunda ise de idari sınır olarak (Y) belediyesinde kaldığı konusundaki belge dosyaya konmak üzere meclis kararları ve encümen kararları idari sınır esas alındığı için tapunun kayıtlı olduğu belediyeden değil idari sınırın belediyesinden alınmaktadır.
Uygulamada bu şekilde yapılan işlem hakkında görüşlerinizi bildirirseniz bize yön göstermiş olursunuz. ... (tekinharita)
CEVAP) Sizin de belirttiğiniz gibi kadastro çalışmaları yapılırken idari sınırı esas alma zorunluluğu bulunmamaklardır. (A) Belediyesinin idari sınırları içerisinde bulunan bir parsel, kadastro çalışmaları sırasında (A) Belediyesinin genel sınırı dışında bırakılmış, (B) Belediyesi sınırları içinde tapulanmış olabilir. Bana göre; her ne kadar parsel (B) Belediyesi tapu kütüğüne kayıtlı olsa da, o yerde imar uygulama yetkisi (A) Belediyesi yetkisindedir. ... (hkocak)
5 – TAPU MALİKİNİN KİMLİĞİ
SORU) Tescile konu olan harita ve plânların serbest çalışan mühendis tarafından yapılması durumunda, serbest mühendis kadastro müdürlüklerinden teknik belge ve kontrollük işlemlerini talep ettiğinde serbest çalışan mühendisin tapu malikleri veya maliklerden biri ile yaptığı iş yapım sözleşmesinin yanı sıra tapu malikinin kimlik fotokopisi de gerekir mi?
Tapu maliki şirket ise şirketin imza sirküleri ve ticaret sicil memurluğundan alınan yetki belgesi gerekli midir? (ismailünalmış)
CEVAP) Serbest mühendis "iş yapım sözleşmesi" ile belge talebinde bulunabilir. Ancak, konuya teorik olarak baktığımızda, iş yapım sözleşmesini gerçekten işlem konusu parsel malikleriyle yapıp yapmadığını kadastrocunun net olarak anlayabilmesi için serbest mühendis teknik belge talep ederken, ilgili parselin tapu senedi ya da kaydının yanı sıra malikin kimlik fotokopisini de bulundurması gerekir.
Tapu maliki şirket ise şirketin imza sirküleri ve ticaret sicil memurluğundan alınan yetki belgesinin de ibraz edilmesi gerekir. ... (hkocak)
6 – KADASTRO PARSELİNE 15, 16 UYGULAMASI
SORU) Kadastro parsellerinde 15 ve 16’ncı maddelere göre işleme tabi tutacak mıyız, yoksa yakın zamanda sadece imar parsellerine 15-16 uygulanması gerektiğine dair bir genelge çıkmış mıydı? (Volkan60)
CEVAP) İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddesi, yalnızca imar parsellerine mi uygulanmalı yoksa kadastro parsellerine de uygulanmalı mı, sorusu hep tartışıla gelmiş ancak konuyla ilgili mevzuat düzenlemeleri hep kadastro parsellerine de uygulanacak şekilde hazırlanmış ve uygulanmıştır.
Konu en son olarak İmar Kanununun 15’inci maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile netleştirilmiştir. Buna göre; büyük bir kısmı uygulama imar plânına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında 15 ve 16’ncı madde gereğince ifraz yapılabilecektir.
Aslında bu yeni düzenlemenin de tam somut olduğu değerlendirilemez, çünkü adanın büyük kısmı ifadesi yine soyut bir ifadedir. Büyük kısmı derken, konuya parsel sayısı olarak mı yoksa yüzölçüm olarak mı bakılacak belli değil. Ayrıca bunun takibi nasıl yapılacak? … (hkocak)
7 – BELEDİYENİN HİSSELİ OLDUĞU TAŞINMAZDA 15, 16 UYGULAMASI
SORU) Belediyeler vatandaşla hissedar olduğu parsellerde 15, 16 uygulama yapması yasal mıdır? 15, 16 uygulamasını belediye hangi şartlarda yapabilir. … (MC)
CEVAP) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/13 sayılı genelgesinin 4'üncü madde 6’ncı fıkrası; "(6) Tamamı, kamu kurum ve kuruluşları ya da belediyelerin mülkiyetinde olan taşınmazlarda, 3194 sayılı İmar Kanununun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre yapılan ayırma, birleştirme, yola terk, yoldan ihdas işlemleri bu idarelerde görevli mühendis sorumluluğunda kurumları adına yapılması mümkündür. Birden fazla kamu kurumuna ait taşınmazı içine alıyor ise diğer kurumların yazılı onayları alınmak suretiyle bu kurumlardan birinde görevli mühendis sorumluluğunda yapılması mümkündür.
7'nci fıkra ise; " Mülkiyetinin bir kısmı kamu kurum ve kuruluşları ya da belediyelere ait olan taşınmazlarda, 3194 sayılı İmar Kanununun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre yapılan uygulamaların serbest çalışan mühendis tarafından üstlenilmesi gerekir." hükmündedir.
Yani bu düzenlemeye göre; taşınmazın tamamı belediyeye ait ise, işlemin haritasını belediye mühendisi yapabilir.
Belediye ile özel şahısların hisseli olduğu parsellerde yapılacak ifraz yola terk işleminin serbest harita mühendisleri tarafından yapılacaktır.
Ancak, belediyenin özel şahıslarla hissedar olduğu parsellerdeki ifraz işleminin belediye elemanı tarafından yapılabileceğine dair Danıştay kararı bulunmaktadır. … (hkocak)
8 – 18 YAPILMIYORSA 15, 16’YA GÖRE TALEP VE İFRAZ
SORU) İmar plânı içinde olan bölgede 1240,18 m2 tarlam var. Burası “arsa” olduğu zaman yan parsellerle şuyulandırılmasından korkuyorum. Tek başına yapılaşma sağlanabilir mi, bunun için gerekli şartlar nelerdir. Tarlamız ince uzun, kare değil, bunlar etken olur mu? (Akbulut)
CEVAP) Sizin parselin bulunduğu yerde imar plânı varsa, plân uygulaması sırasında sizin parselden %45'e kadar bir kesinti yapılabilir. (Bu mutlaka %45 demek değildir. Ne kadar gerekiyorsa o kadar kesilir. Bu oran en fazla %45'tir.) Gerekli kesinti yapıldıktan sonra kalan miktar müstakil bir imar parselini dolduruyorsa, size müstakil parsel verilir. Ama kalan miktar bir imar parselini doldurmuyorsa hisseli parsel verilir. Eğer kalan miktar müstakil bir parseli doldurup kalan olursa o zaman da müstakil parsel verilmesinin yanı sıra kalan miktar için başka bir imar parselinden hisse de verilir. Bu şekilde işlem için parselin mevcut şekli önemli değildir... Bütün bu işlemler belediye tarafından İmar Kanununun 18'inci maddesi uygulaması yapılırsa olur. 18 uygulaması belediye tarafından re’sen yapılır.
Belediye 18 uygulamasını yapmayı geciktirir ve siz de bir an önce imar parselinize kavuşmak isterseniz; belediyeye gidip parselinizin müstakil bir imar parseline denk gelip gelmediğini öğrenmeniz gerekir. Eğer müstakil bir ya da birkaç imar parseline denk geliyorsa, dilerseniz talebiniz üzerine imar parselinize yine kavuşabilirsiniz. (Bunu yapabilmeniz için de parselinizin bulunduğu imar adasının büyük bir kısmının daha önce imar mevzuatına göre oluşmuş olması gerekir.)
Bu işlem için serbest harita mühendisine ifraz haritasını hazırlatmanız gerekecek... İşte bunun için parselinizin şekli önemli olur. Çünkü imar parseli ile çakışıyor olması gerekir. ... (hkocak)
9 – ENCÜMEN KARARINDAKİ AYRINTILAR
SORU) Mülkiyeti maliye hazinesine ait vasfı ham toprak olan 840 dönümlük parsel imar plânı dahilindedir ve bu parselin İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine göre ifrazı istenmektedir. Belediye encümeni; “... ada ... parselin ifrazı sonucu A olarak gösterilen alanın ham toprak, B, C olarak gösterilen alanın arsa ve D olarak gösterilen alanın ise yol olarak ilgilisi adına tesciline...” şeklinde karar almış.
A olarak gösterilen alan 810 dönüm olup imar planında konut alanını, kent parkı vs. B olarak gösterilen alan 15 dönüm olup imar plânında ilkokul tesis alanı, C olarak gösterilen alan 10 dönüm olup imar plânında ortaokul tesis alanı ve C olarak gösterilen alan ise 5 dönüm olup imar plânında yol olarak geçiyor.
A olarak gösterilen alan imar plânı dahilinde kaldığından “arsa” olarak tescil edilmesi gerekmiyor mu? Belediye niye böyle bir yola başvurmuş. Encümen kararını bu şekilde uygulamak doğru mudur? (essem12)
CEVAP) Belediyenin vereceği karar; yapılan ifraz işleminin imar plânına uygun olduğuna dairdir. Onun dışındakiler fazladan bilgilerdir... Sizin işlemden anlaşılan o ki; B ve C imar plânı gereğince oluşan parsellerdir ve cinsi de "arsa" olacak. O tamam... A parçası imar plânı dışında kalıyor olmalı ki "ham toprak" denmiş. Olabilir o da tamam... Ama yollar tescile tabi değildir. Tesciline karar verecek olan da belediye değildir.
Sonuç olarak; belediye encümeni kararında geçen A, B ve C parsellerinin encümen kararında geçtiği şekilde (encümen kararı bağlayıcı olduğu için değil, plâna uygunluk ve talep gereğince) tescil edilmesinde sakınca görünmüyor. Ama encümen kararında yol olarak geçen kısımlar tescil edilmemeli, terkin edilmelidir. ... (hkocak)
10 – ENCÜMEN KARARININ GEÇERLİK SÜRESİ
SORU) Terk-tevhit-ifraz işlemleriyle ilgili alınan bir encümen kararının, işlemleri sonuçlandırıncaya kadarki geçerlilik süresi ne kadardır? (MALİ07)
Bu durumda farklı uygulamalar bulunmaktadır. Belediyeden kararın geçerliliğini devam ettirdiğine dair yazı almamız kararın geçerliliğini devam ettirir mi? (ssolak)
CEVAP) İfraz, tevhit, yola terk gibi işlemler için verilen encümen kararının ne kadar süre geçerli olacağına dair somut bir mevzuat bulunmamaktadır. Burada önem arz eden, encümen kararından sonra yeni bir plânın uygulamaya konması ya da bir plân tadilatıdır.
Encümen kararı üzerinden geçen zaman fazla bulunuyorsa, o tarihten sonra plânda bir değişiklik olup olmadığı sorulduktan sonra işlem yapılabilir… Eğer encümen kararından sonra yeni bir plân değişikliği yapılmamış olduğu yolunda yazı alınabiliyorsa; yeni bir encümen kararına gerek yoktur. … (hkocak)