Av.Hüseyin KOÇAK
141 – İMAR VE KADASTRO PARSELİNİN BİRLEŞMESİ
SORU) Kadastrodan gelen dosyada iki arsa birleşiyor, arsalardan biri imar arsası diğeri kadastro tespitlerinde imarlı bir alan olmamasına rağmen ARSA olarak tescilli iki arsanın birleştirilmesinde belediye encümen kararında da bu parselin imar alanında kalıp kalmadığı da yazılı değil, bu kontrolü kadastro yapması gerekmiyor mu? Bu durumda tapu ne yapmalı tescili yapabilir miyiz, sorumlu kim? (çevreci)
CEVAP) İki parsel birleşiyor. Biri imar parseli diğeri kadastro parseli, her ikisinin de cinsi "arsa" ikisi birleşince cinsi ne olur? Anladığım kadarıyla; biri kadastro parseli olduğuna göre birleşme sonucu oluşan parselin cinsi "arsa" olur mu, olmaz mı tereddüdü yaşıyorsunuz.
Kadastro parseli de olsa cinsi "arsa" imiş. Bir birleşme işlemi olduğuna ve oluşan parsel de imar mevzuatına göre oluştuğuna göre cinsinin "arsa" olmasında ne sakınca olabilir ki.
Ayrıca sorumluluktan bahsediyorsunuz. Konu biraz esastan çok şekille ilgili, yani sonunda sorumluluk getirecek bir durum olmadığını düşünüyorum. Bence yapabilirsiniz. ... (hkocak)
142 – “ARSA” VE “PARK” VASIFLI PARSELLERİN TEVHİDİ
SORU) Lihkab tarafından hazırlanan ve belediyeden encümen kararı alınmış 3 parselin tevhit işlemi geldi. 2 parselin cinsi “arsa”, 3’üncü parsel ise cinsi ise PARK. Üç parsel de aynı vatandaş adına. Ayrıca cinsi park olan parsel 2002 yıllarında tesis kadastrosu ile tescil krokisine göre vatandaş adına yazılmış.
Belediyenin encümen kararında güncel onaylı imar plânlarına göre tevhit edilen parsellerin arsa olduğu ve bir sakınca olmadığı belirtilmiş. Park ile diğer iki parsel tevhit edilebilir mi? Oluşan tevhit parselin cinsi "arsa" mı yoksa "park ve arsa" mı olur? (gulizz)
CEVAP) Tevhit sonucu oluşan parselin cinsi "arsa" olur. ... Belli ki tesis kadastrosu sırasında parselin cinsi hatalı olarak park yazılmış. Öyle ya da değil, eğer bugün bu parsele tevhit izni veriliyorsa; o parsel imar plânına (plânı yoksa o zaman da imar mevzuatına) uygun verilen bir karar olacaktır. Dolayısıyla hiç tereddütsüz o parselin cinsi "arsa"dır. ... (hkocak)
143 – TEVİT VE İHDAS AYRI İŞLEMLERDİR
SORU) Dosya içerisinde tevhit ve yoldan ihdas var. Tevhit işlemi talebe bağlı bir değişiklik yoldan ihdas ise kontrollük hizmeti işlemi olduğunda, lihkab bürosunun bulunduğu bir yerde:
- a) Bu işlemi serbest çalışan harita mühendisi yapabilir mi? Eğer yaparsa harç hesaplama işi nasıl olacak? Yol ihdas edilip 3 tane parsel ile birleşmekte.
- b) Ya da serbest çalışan harita mühendisi yoldan ihdas dosyasını hazırlayıp tevhit dosyasını ise lihkabın düzenlemesi mi uygun olur?
Biz İkinci yolun uyun olacağı kanaatindeyiz. (atay_bekir)
CEVAP) Evet, ihdas ile tevhit işlemi ayrı ayrı işlemlerdir. O nedenle de; önce ihdas işleminin serbest mühendis tarafından yapılması, sonra da tevhit işleminin lihkab tarafından yapması gerekir.
Eğer ki tevhit sonrası yeni bir ifraz daha varsa o zaman ara işlem olan tevhit için lihkab'a gerek kalmadan serbest mühendisin tüm işlemi yapması gerekir. Çünkü yapılmak istenen esas işlem ifraz parsellerinin oluşturulmasıdır. Öncesi, bu esas işleme tabi olması gerekir.
İfraz işlemi yoksa; ihdas ile tevhidin aynı anda yapılması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. İhdas yapılır, daha sonra tevhit işlemi, artık önceki işlemden bağımsız şekilde, yapılabilir. O nedenle de ihdasın serbest mühendis tarafından, tevhidin de lihkab tarafından yapılması gerekir. ... (hkocak)
144 – TEVHİT İÇİN MALİKLERİN TALEBİ/RIZASI GEREKİR
SORU) Üzerinde kat mülkiyetli bir bina bulunan yaklaşık 500 m2'lik bir parsel (A diyelim) ile daha önce belediyenin yanlış uygulaması sonunda ifraz edilmiş ve yeni bir parsel numarası almış toplam 2,8 m2'lik bir parselin (B diyelim) birbiriyle tevhit şartı bulunmakta. Tabi bu küçük parselin üzerinde herhangi bir yapı yok. Daha önce ifraz edilen bu B parseli normal şartlar altında belediyeye yol diye terk edilmesi gerekirken bir şahsın üzerine mülkiyet hakkı tesis edilmiş. İfraz edilen diğer kısım üzerine bina yapılmış ve ayrı bir parsel numarası almış.
Şimdi biz A parseldeki binamızı yenilemek istiyoruz ama B parselindeki şahıs tarafımızla kesinlikle anlaşmıyor. Belediyede bu B parseli ile tevhit şartı getirdiği için binamızı yenileyemiyoruz. Daha öncesinden yanlış uygulama yaptığı için belediye tevhit şartını da kaldırmıyor. Tabi bu arada B parseli ifraz şartlarına da haiz değil ama işlem üzerinden yaklaşık 3 sene geçmiş durumda. Re’sen tevhit başvurusu yapamıyoruz çünkü B parselinde bina yok ve bizim parseldeki bina kat mülkiyetli.
Burada nasıl bir yol izlemeliyiz? Belediyeye tevhit şartını kaldır, eğer kaldırmıyorsan 18 uygulaması yap diye bir talepte bulunulabilir mi? Yani böyle bir durumda nasıl bir talepte bulunmamız lazım? Açıkçası idareye böyle bir talepte bulunup eğer ret olursa İdari Mahkemede dava açmaktan başka bir yol bulamadım. (ozzy)
CEVAP) Siz B parseli yola terk edilmesi gerekirken edilmemiş diyorsunuz ama sonuç pek öyle görünmüyor. Ya da ilk duruma göre öyle olsa bile A ve B parseli oluştuktan sonra yeni bir plân değişikliği yapılmış olmalı ki, A ile B parselleri şu an bir imar parseli içinde kalıyor olmalı.
Yeni bir yapı yapabilmek için son duruma göre imar plânına uygun parselin oluşması gerekir. Anlaşıldığı kadarıyla yeni imar parseli de A ile B'nin tevhidi ile oluşabilecektir. İki parselin tevhidi (birleştirilmesi) de, (18 uygulanmadığı sürece) parsel maliklerinin rızası ile olabilir. B parselinin maliki rıza göstermedikçe iki parseli birleştiremezsiniz.
Yapılacak iş; sizin sorduğunuz şekilde tevhit şartının kaldırılması pek olacak bir şey değil. Çünkü bunun için yeni bir plân değişikliğinin yapılması gerekir. Ama mevcut plâna göre 18 uygulaması yapılırsa konu çözüme kavuşur. ... (hkocak)
145 – TEVHİT "DEĞİŞİKLİK TASARIMI" ARAZİ ÖLÇÜMÜ
SORU) Kadastro müdürlüğü tevhit işlemlerinde değişiklik tasarımı krokisini oluşturarak gönderiyor. Plânsız alanlarda yapılacak işlemlerde özel idare olarak ben parsellerde ev olup olmadığına bakıyorum. Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre köy yerleşik alanı içerisinde 1 parsele müştemilat hariç birden fazla yapı yapılamıyor.
Şimdi sorum şu; kadastro müdürlüğü değişiklik tasarımına sadece parselleri göstererek tevhit işlemini gösteriyor. Bu parsellere ait röleve ölçü krokisini de oluşturması gerekmiyor mu?
Biz özel idare olarak her tevhit işleminde parsele gidip ev var mı yok mu bakmak zorunda kalıyoruz. İşlemi yapan kadastronun parsel üzerinde müştemilatın ölçümünü de yapılarak bize sunması gerekmez mi?
Ayrıca tevhit edildikten sonra oluşacak parselde birden fazla ev varsa özel idare olarak tevhidin olumsuz olduğuna encümen kararı çıkartmamızda sizce bir sakınca var mıdır? (Burak)
CEVAP) Tevhit işleminde "değişiklik tasarımı" düzenleyebilmek için kadastro elemanlarının araziye gitme zorunluluğu bulunmamaktadır. Eğer eldeki paftalar çok eski ise o zaman parsellerin zemindeki durumunu teyit etmek için zemine gitme keyfiyetini kullanabilirler. Ancak, zemine gitmiş olsalar bile, daha önce kadastro paftasında olmayan yapıları, "değişiklik tasarımında" gösteremezler. Onu incelemek de sizin göreviniz olmalı.
Tevhit için ilk kararı verirken gerekli incelemeyi yapmalısınız. Uygun görmez iseniz ilk kararınız da olumsuz olur, bu kadastroyu ilgilendirmez. Ama “tevhit uygundur” kararı verip tescil yapıldıktan sonra "parsel üzerinde birden fazla ev olduğu için" ya da başka bir sebeple, tevhidi iptal ettik şeklinde vereceğiniz kararı Tapu Kadastro İdaresi uygulayamaz. Çünkü işlem tescil edildikten sonra artık idari işlem olmaktan çıkıp adli işlem mahiyetine bürünür. Yani ilgililerinin talebi olmadan, özel idare olarak siz onu yeni bir kararla geri alamazsınız. Ancak yargı kararı ile iptal edilebilir. ... (hkocak)
146 – TEVHİT KARARINA EK KARAR
SORU) İki parsele ilişkin tevhit işlemi yapılıyor encümen kararı alınıyor ve toplam alan 1400 m2 oluyor. Ancak yönetmelikte belirtilen; "ayrı ayrı inşaat yapmaları mümkün olan parsellerin birleştirilmesi öncesi ayrı ayrı hakları olan taban alanını geçemez" denildiğinden encümen kararında bu husus belirtilmiştir. Buraya kadar bir problem yok.
Ancak encümen kararında her bir parselin toplam inşaat alanına esas kot krokilerinde bağımsız olarak kottan kazanmalarına rağmen encümen kararında aksi yönde bağımsız olarak kattan kazanmamakta şeklinde karar alınmış. Ve bu şekli ile tescil olunmuştur. Sonrası ile hata fark edilerek kottan kazandıkları yönünde encümen kararı öncesi ile iptal edilerek tahsis edilmek üzere yeniden karar alınmak üzere ayrı ayrı kottan kazandıkları şeklinde düzeltilmiştir.
Bu durum alanları etkilememekte olup sadece yanlış alınan encümen kararının tahsis edilmesi amacındadır. Ancak kadastro müdürlüğü işlemin mahkeme kararı ile önceki encümen kararının iptal edilmesi halinde değişikliği esas görmekte. Bu hukuken böyle midir? Alan ve koordinatlarda değişiklik yoktur. Kadastronun yaptığı işlem doğru mu? (behram)
CEVAP) Bir tevhit işleminde kadastro müdürlüğünü ilgilendiren husus, yapılan işlemin imar mevzuatına uygun olduğunun belediye encümeni ya da il özel idaresi tarafından onaylanmasıdır. Onay ile ilgili ayrıntıları kadastro müdürlüğünün her zaman araştırma şansı bulunmamaktadır.
İlk uygulamaya dair karar gelmiş ve bu karar gereğince işlem kontrol edilip tescil edildikten sonra sizin de bahsettiğiniz gibi, sonradan verilen karar önceki karardaki bir ayrıntıyı düzeltme amaçlıdır. Bu ayrıntı ile ilgili hususu kadastro müdürlüğünün belediyenin arşivinden araştırma şansı bulunmadığından kontrolünü yaparak tescilini sağlamıştır.
Bahsi geçen ayrıntı da önceki kararda hata olsa bile bu tescili sakatlamaz. Sonradan verilen kararda, önceki kararın iptal edildiği değil de, önceki karardaki hatanın düzeltilmesi yolunda karar verilmiş ise (ki verilen karar kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğünde yapılan hiç bir şeyi etkilemediğinden) önceki tescil geçerliğini koruyacaktır.
Tapu ve Kadastro yönüyle yeni bir karara gerek dahi yoktur. Eğer karar verilmişse; en fazla yeni kararın bir örneği kadastro müdürlüğü arşivine, bir örneği de tapu müdürlüğünün arşivine, önceki karara iliştirilmek üzere gönderilmesi gerekir. … (hkocak)
147 – VASFI FARKLI İKİ PARSELİN TEVHİDİ
SORU) Köy yerleşik alan sınırları içerisinde belediye mücavir alan sınırları dışında 2 parsel önce tevhit oluyor sonra yeniden ifraz oluyor. Tevhit olan parsellerden birinin cinsi “ham toprak” diğerinin “harman yeri”; bu iki parsel il özel idaresi encümeniyle plânsız alanlar 44 ve 45’inci madde şartları sağlayarak tevhit ve ifraz oluyor. Kararda İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelere de atıf yapılmış.
Bu parsellerin birleştikten sonraki cinsi ve tekrar ifraz olduğunda cinsi ne olur. Encümen kararında cinsinden bahsetmiyor, “arsa” olabilir mi? Bu işlemde cins değişikliğine dair döner sermaye alınır mı? (genc18)
CEVAP) Bu sorunun (iki kere iki dört eder gibi) tam net bir cevabı olmaz diye düşünüyorum. “Ham toprak” ve “harman yeri”nden bahsettiğinize göre talep sahibi Maliye Hazinesi (Köy Tüzel Kişiliği) olmalı. İşlem ne amaçla yapılıyor? Köy yerleşik alanından bahsettiğinize göre yapılaşma amacıyla mı bu tevhit/ifraz yapılıyor. Eğer bu amaçla yapılıyorsa "arsa" denebilir diye düşünüyorum.
Eğer işlem tarımsal amaçlı ise (teorik olarak bakıldığında) tevhide tabi parsellerin her ikisinin cinsinin de yeni oluşan parsellere taşınması gerekir. Bir diğer seçenek de tarım müdürlüğünden görüş istenmesi olabilir.
Parselin cinsi yapılan işlem gereğince değiştiği için (yani yeni bir yapı yapılması ya da var olan yapının yıkılması gibi bir durum olmadığı için) cins değişikliğine dair döner sermaye ücreti alınmaması gerekir. ... (hkocak)
148 – TEVHİT SONUCU OLUŞAN PARSELİN CİNSİ
SORU) Tevhit işlemi yaparken bir parsel imar içinde kalırken diğeri imar plânı dışında. Bu tevhit işlemini yaptıktan sonra parsel cinsine ne yazılır? Çünkü bir kısmı imar içinde bir kısmı imar dışında kalıyor. (Haritacı_03)
CEVAP) Tevhit ile oluşturulacak parselin bir kısmının imar plânlı, bir kısmının da plân dışında kalması gibi bir şeyin olmaması gerekir. Belediyenin böyle bir tevhit işlemine izin vermemesi gerekir diye düşünüyorum. ... Ama karar verilmişse, plân içinde kalan kısım da konut alanı ise, başkaca özel bir durum yoksa parselin cinsi "arsa" yapılabilir. ... (hkocak)
149 – TEVHİTE TABİ PARSELDE HATA VE DÜZELTME
SORU) İki parselin tevhidi sırasında kadastro müdürlüğünce yapılan işlem sonucunda tek parsele dönüştürülen arsanın koordinatları yanlış olarak hesaplanmış ve bu şekli ile tapuya tescil edilmiştir. Arsanın üzerine 13 sene önce yanlış tescil edilmiş şekline göre verilen koordinatlara uygun olarak yapılar inşa edilmiş bulunmaktadır. Komşu parsellerden boş olanın üzerine 2015 senesinde yapımına başlanan inşaat ile birlikte hatalı sınır tespit edilmiş ve kadastro müdürlüğü 3402 sayılı Kanun 41’inci maddeye göre düzeltme işlemini başlatmıştır.
Tevhit öncesi dosyalarından tekrar gelindiğinde elde edilen sınırlar, komşu iki parselle yaklaşık 2 metre mükerrerdir. Söz konusu sınırın düzeltilmesi halinde tevhit edilen parseller üzerine inşa edilen 2 adet havuzun ve önemli ölçüde müştemilat ve yapının komşu iki parsel içinde kalmasına neden olmaktadır.
Böyle bir durumda nasıl bir çözüm bulunabilir? (alicitci)
CEVAP) Öncelik arz eden konu, hatalı bir durum varsa onun düzeltilmesidir. O nedenle de, madem komşu parsellerde işlem yapılacak ve de düzeltme yapılması zaruri hale gelmiş düzeltmenin yapılması gerekir.
Düzeltme sonucu oluşacak duruma göre komşu parsellere tecavüzden bahsediyorsunuz. Yapılan düzeltmenin kesinleşmesi sonucu tescil yapılırken; gerek havuz ve müştemilat bulunan parselin ve gerekse tecavüz edilen parsellerin kütük sayfalarının "beyanlar" hanesine gerekli belirtinin yapılması gerekir. ... (hkocak)
150 – TEVHİDE TABİ PARSELLERDE HATA VE DÜZELTME
SORU) Aynı kişiye ait 3 ayrı bitişik parselde 15-16’ya göre düzenleme yapılıyor. Her üç parselde de yüzölçüm hatası var ve düzeltme gerekiyor. Parselin biri tecviz dışı diğer ikisi ise tecviz dahilinde. Parselleri A olarak birleştirince alan farkı tecviz dahilinde kalıyor. Malik aynı olduğuna göre tapu alanları üzerinden A olarak birleştirdikten sonra düzeltme yapılabilir mi? Yoksa ayrı ayrı düzeltme mi yapmak gerekiyor? (nirengi63)
CEVAP) Her üç parselin maliki de aynı olan durumlarda, birleştirme işlemini müteakip düzeltme yapmak en doğrusudur. Eğer malikler farklı olsa idi o zaman herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek bakımından birleştirme öncesi düzeltme yapılması gerekirdi. ... (hkocak)