Kadastro çalışmaları, öncesine ait tapusu bulunan taşınmazların tedavülüne engel olmaz. Tapu müdürlüğüne talep olursa; tapu müdürlüğünce ilgili taşınmazın tespit durumu kadastro müdürlüğüne sorulur ve alınacak cevaba göre işlem yapılır. İşlem sonrası aynı taşınmazın yeni durumunu gösteren kayıt örnekleri kadastro müdürlüğüne iletilir. (md:40)

22 – Kamu Malları

Kadastro çalışmaları sırasında kamu malları ile ilgili olarak yapılacak uygulama, Kanunun 16’ncı maddesinde yer almıştır. Bu maddenin metni şu şekildedir;

“Kamunun ortak kullanımına veya kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerlerle Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerden;

1. A)Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları köy odası, hastane ve diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, Pazar yerleri, parklar ve bahçeler, boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzel kişiliği, adlarına tespit olunur.
2. B)Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman yeri ve panayır yerleri gibi paralı ve parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır.

Bu sınırlandırma, tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel yasalarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler.

Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.

1. C) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlar, bu Kanunda bulunmayan hallerde, özel yasaları hükümlerine tabidir.”

23 – İmar ve İhya

Kadastro çalışmaları sırasında; imar ve ihya edilmiş taşınmazlarla karşılaşılması mümkündür. Bu husus Kanunun 17’nci maddesiyle düzenlenmiştir. Buradaki imar sözcüğünün, İmar Mevzuatında yer alan “imar plânları, parselasyon plânları” ile ilgisi bulunmamaktadır.

Bu maddede geçen imar sözcüğü, masraf ve emek ile taşınmazın tarıma elverişli hale getirilmesi demektir.

17’nci maddenin metni şu şekildedir;

“Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14’üncü maddedeki şartlar (zilyetlikle ilgili şartlar) mevcut ise, imar ve ihya eden veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.

İl, ilçe ve kasabaların imar plânının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.”

24 – Kadastro Mahkemeleri

Kadastro Mahkemeleriyle ilgili olan ve Kadastro Kanununda yer alan hususlardan aşağıdaki şekildedir.

– Kadastro Kanununun uygulamasıyla ilgili davalara bakmak üzere; her kadastro bölgesinde tek hâkimli Asliye Mahkemesi sıfatını haiz yeter sayıda kadastro mahkemesi kurulur. (md:24)

– Kadastro Mahkemesinin yetkisi her taşınmaz mal hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar. (md:26)

– Kadastro Mahkemeleri adli tatile tabi değildir.

Kadastro Mahkemesinde gelmeyen tarafın yokluğunda duruşma yapılır. Taraflar hiç gelmez ise dosya işlemden kaldırılmaz. (md:29)

– Kadastro mahkemesi; taşınmaz mal mülkiyetine ve sınırlı ayni haklara, tapuya tescil veya şerh edilecek veyahut beyanlar hanesinde gösterilecek sair haklara, sınır ve ölçü uyuşmazlıklarına, kadastroya veya tapu sicilini ilgilendiren benzeri davalara ve özel kanunlarınca kendisine verilen işlere bakar. Kadastroya veya kadastro ile ilgili verasete ait uyuşmazlıkları çözümleyebileceği gibi, istek üzerine veraset belgesi de verebilir. (md:25)

– (Mahalli hukuk mahkemesinde görülmekte olan kadastro ile ilgili ve henüz kesinleşmemiş bulunan taşınmaz mala ilişkin davalar hakkında o taşınmaz mal için kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte bu mahkemenin görevi sona erer ve davalara ait dosyalar, mahkemesine resen devrolunur.)

25 – Kadastro Teknik Hatalarının Düzeltilmesi

Kadastro çalışmaları sırasında veya sonrasında ifraz, tevhit gibi tapu fen işlemleri sırasında yapılan bazı hatalar 3402 sayılı Kanunun 41 inci maddesi gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen düzeltilebilir.

Düzeltme, ilgilisinin başvurusu üzerine olabileceği gibi, böyle bir başvuru olmaksızın da, kadastro müdürlüğünce fark edilmesiyle resen düzeltilebilir.

41’inci madde gereğince düzeltilebilecek hatalar;

Hata, kadastro çalışmaları sırasında veya sonrasındaki işlemler sırasında yapılmış olmalıdır.

Düzeltmeye konu olacak parsellerin geometrik durumu kesinleşmiş olmalıdır.

Hata, ölçü, sınırlandırma, tersimat ya da hesaplamadan kaynaklanmalıdır.

Yapılan düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur.

Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde yapılan düzeltme kesinleşir.

Ayrıca;

Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçüm farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların resen düzeltilmesine kadastro müdürlüğü yetkilidir.

26 – İkinci Kadastro Geçersizdir

3402 sayılı Kadastro Kanununun 22’nci madde 1’inci fıkrası; “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır…” hükmündedir.

Ancak;

1. a)Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamadan kaynaklanan hataları gidermek üzere, uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
2. b)Daha önce sadece tapu tahririm yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkındaki Kanuna göre yenileme yapılacak yerler 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına aykırı Yapılara uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun hükümlerine tabi yerlerde,

Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.

* Kadastro çalışması yapıldığı halde tespit dışı kalmış yerlerde, kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılabilir.

* Bir diğer husus; tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır.

27 – Tespit Sırasında Zilyetlik Şarttır

Kadastro Kanununun 14’üncü maddesi gereğince senetsizden tespit için, 20 yıllık zilyetlik koşulu bulunmaktadır. Burada esas olan, zilyetlikten hak iddia edenin tespit sırasında halen zilyet olmasıdır. Gerekli şart olan 20 yıllık süre, tespit tarihinden geriye doğru sayılması gerekir.

Örneğin; (A) şahsı 20 yıl süresince zilyet olduktan sonra taşınmazı terk etmiş, tespit sırasında o taşınmazda başkası zilyet ise ya da boş ise; (A) şahsı, önceki yıllara ait zilyetliğine dayanarak o taşınmaz üzerinde hak iddia edemez. 

28 – Zilyetlik Yoksa Noterde Düzenlenen Belge Yeterli Olmaz 

Kadastro Kanununun 13/son maddesinde; noterde düzenlenen belgenin teknisyenlik huzurunda muvafakat sayılacağına dair hüküm bulunmaktadır.

Eski Genel Müdürlerimizden Merhum Galip ESMER'in; "MEVZUATIMIZDA GAYRİMENKUL HÜKÜMLERİ ve TAPU SİCİLİ" isimli kitabının (1998 baskı), 1061’inci . sayfasında; "... noter önündeki muvafakat beyanının, tespit sırasındaki zilyet lehine yapılmış olması lazımdır" şeklinde ifade bulunmaktadır. Ayrıca yine eski Genel Müdürlerimizden Merhum Halim ÇORBALI'nın; "3402 SAYILI KADASTRO KANUNUN ŞERHİ" isimli kitabının (1991 baskı) 407’nci sayfasında bulunan Yargıtay kararında da zilyetlik konusu özellikle vurgulanmıştır. 

Bu kaynaklardaki bilgilerden; tespit sırasında o kişi zilyet değilse, noterde düzenlenen belge tek başına yeterli olmayacak anlamı çıkartılabilmektedir.

29 – Köy Tüzel Kişiliğinin Zilyetlikle Yer Edinmesi 

Köy tüzel kişiliğinin zilyetlikle yer edinip edinemeyeceği hususunda belirsizlik bulunmaktadır. Eski Genel Müdürlerimizden Merhum Halim ÇORBALI’nın, “3402 SAYILI KADASTRO KANUNU ŞERHİ” isimli kitabında da bu belirsizlik belirtilmiş, ancak kitapta köy tüzel kişiliğinin zilyetlikle yer edinebileceği sonucuna ulaşılmıştır. (Kitap; 1991 baskı, sayfa:497 ve 535)

Bir diğer konu da, köy tüzel kişilikleri de 40 dönüm, 100 dönüm kıstasına tabi midir? 

40/100 dönüm kıstası 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14’üncü maddesinde yer almaktadır ve de bu konuda köy tüzel kişiliklerinin ayrıcalığı olacağı konusunda da herhangi bir belirtim bulunmamaktadır. Ayrıca, bu konuda başkaca bir yasal dayanak da bulunmamaktadır. O nedenle de 40/100 dönüm kıstası köy tüzel kişilikleri için de geçerlidir. (Kitap; 1991 baskı, sayfa: 534 ve 535)

30 – Tapulu Yerin Harici Satışı ve Tespit

Tapulu bir yer, tapu dışı bir işlem ile el değiştirmişse (satış, bağış vs… gibi);

Bu el değiştirme üzerinden 10 yıllık süre geçmeden kadastro çalışması yapılıyorsa; taşınmazın tespiti tapu maliki adına yapılır. Eğer malik ya da mirasçıları ya da yasal temsilcisi muvafakat verirse tespit son zilyet adına yapılır.

Eğer harici el değiştirme üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmişse, halen zilyet olan kişi bu yeri tapu dışı bir yolla edindiğini, bilgi, belge ya da tanık beyanlarıyla kanıtlayabiliyorsa tespit zilyet adına yapılır.

*   *   *