10 soru 10 cevap - 4 (cins değişikliği)

Av. Hüseyin KOÇAK

Bu sayfada yer alan sorular ve cevaplar; www.tapu-kadastro.net isimli bu Site ve halen kapanmış olan www.tasinmazmulkiyeti.org.tr isimli Sitenin FORUM bölümüne gelen (taşınmazlarda cins değişikliğiyle ilgili) sorular ve cevaplara yer verilmiştir... Soru soran ve cevap verenin kullanıcı adı yazılmıştır… (hkocak) kullanıcı adı; Av.Hüseyin KOÇAK’a aittir... Sorular ve cevaplar; Nisan-2024 tarihi itibariyle güncellenmiştir.

31 – BİNA TECAVÜZÜNÜN FARKLI FARKLI BULUNMASI

SORU) Ben evimin cins değişikliği yaptırmak için kadastro müdürlüğüne başvuruda bulundum. Kadastro müdürlüğü memurlarını belirtilen günde alıp evimin cins değişikliği için gerekli ölçümleri yaptırdım. Daha sonra kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan beyannamede bitişik parsele bir köşeden 25 cm diğer köşeden ise 31 cm tecavüzlü olduğu hazırlanan beyannamenin beyanlar hanesinde yazılı olduğunu gördüm. Daha sonra tapu müdürlüğüne gidip KAT MÜLKİYETLİ; tapumu aldım.

Özel harita bürolarınca tekrar tecavüzün bulunup bulunmadığı konusunda gelip evimin ölçülmesini istedim. Özel harita büroları tarafından ölçülen evimde bu kez bir köşeden 20 cm diğer köşeden 20 cm tecavüzün bulunduğunu bana beyan ettiler. Bu kez 3. bir harita bürosuna ölçtürdüğümde ise bir köşeden 17 cm diğer köşeden ise 16 cm tecavüz olduğunu öğrendim.

Sonuç olarak üç defa ölçtürmüş olduğum evimin tecavüz miktarlarının farklı olduğunu gördüm. Tecavüz miktarları konusunda neden farklılık olduğunu sorduğumda ise hatasız ölçü olamayacağı bu yüzden her ölçüde bir tecviz miktarının (yanılma sınırının) bulunduğunu tarafıma söylediler.

Meskûn sahalarda bitişik nizama sahip olan binalarda CORS-TR ile ölçülen binalarda tecviz miktarının 15-20 cm olduğunu beyan etmişler fakat nasıl hesaplandığını sorduğumda ise karışık hesaplamalar ile bu sonuç bulunduğunu söylediler.

Benim sizlerden sormak istediğim soru ise, meskûn sahalarda bitişik nizama sahip olan binalarda CORS-TR ile ölçü yapılan detay alımında tecviz miktarı kaç cm.dir. Bu husus, hangi genelge veya yönetmelikte belirtilmiştir. … (aturanaltun)

CEVAP) 15-20 cm gibi tecvizler, çok büyük cepheler için düşünülebilecek değerlerdir. Siz bina yaptığınız bir parselden bahsediyorsunuz, o parselin cephesine göre tecviz değeri değişir ama bina yapılabilecek boyuttaki bir parselde tecviz miktarı 1 mm, bilemediniz en fazla 2 mm olabilir. Hele ki sayısal çalışmalarda artık tecviz diye bir şey olmaz. O parsele ait sayısal değerler (yani X ve Y değerleri) varken aynı yer defalarca aynı ya da farklı kişiler tarafından ölçülmüş olsun aynı yerin bulunması gerekir.

Aynı durum yüzölçüm hesabı için de geçerlidir.

Bir diğer konu; esas olan kadastro arşivindeki değerlerdir. Farklı farklı mühendislerin bulmuş olduğu noktalar ve değerler sizin için referans değildir. Peki kadastro arşivindeki değerler doğru mudur? Onun üzerinde duralım.

Siz bina yapmadan önce parselin bir aplikasyonunu yaptırmış, yeri belirletmiş ve ona göre bina yapmış olmalısınız. Ona rağmen neden tecavüz çıkıyor? Aslında belki de hiç tecavüz olmayabilir ya da diyelim ki siz binayı bilmeyerek biraz tecavüzlü yaptınız ama niye faklı kişiler ölçtüğünde farklı değerler çıkıyor?

Benim ilk aklıma gelen o yerin paftaları çok eski…

Eski paftalardan koordinat alınmak istendiğinde herkes farklı değerler okuyabiliyor. Eğer tahmin ettiğim gibi paftası çok eski ise 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince o paftanın güncellenmesi (yenilenmesi) gerekir. Güncelleme yaparken inisiyatif sahibi bir elemanın eski paftanın altlığı olan belgelerden de yararlanarak eğer mümkünse tecavüzlü durum kaldırılabilir ama dediğim gibi paftanın altlığı olan belgeler, parsellerin konumları itibariyle pafta ve zemin durumundan da destek alınması gerekir. Böylesi destek alınacak bir belge yoksa güncelleme sonrasında da tecavüzlü durumda kalabilir...

Paftanın durumunu kadastrodan bir öğrenin.

Bir diğer çözüm de şudur; bazı illerde; tecavüzlü parseller tevhit (birleştirme) ve ifraz (ayırma) işlemi yaptırmak suretiyle tecavüzlü durumu kaldırma gibi çözümler üretilmiştir. Tevhit ve ifraz işlemi serbest harita mühendisine yaptırılır, tabi ki bir masrafı vardır... Belirttiğim gibi önce çelişkinin sebebini, kadastro müdürlüğüne giderek bir öğrenin, ona göre karar verin. ... (hkocak)

32 – TRAFO YERİNİN CİNSİ

SORU) Gerek 18 uygulamalarında gerekse 15-16’ya göre ifrazlarda; imar plânında sosyal ve teknik altyapı alanı olarak ayrılmış olan yerlerin cinsleri "arsa" olarak yazılıp, beyanlar hanesine örneğin "trafo yeridir" belirtmesi mi konmalı, yoksa cinsi doğrudan "trafo yeri" olarak mı yazılmalıdır?

Yoksa, DOP'tan karşılanan okul, karakol, cami gibi fiilen bu tesislerin yapılmasına gerek olmadan plânda ayrılmış olmasını yeterli görüp doğrudan "trafo" mu yazılmalıdır? (kravga)

CEVAP) Plânda trafo yerinin "trafo yeri" olarak yazılmasının daha doğru olduğunu düşünüyorum. Bilindiği üzere "arsa" sözcüğü yapı yapılabilecek imar parselini ifade etmektedir. Trafo yeri ise zaten bir yapı yapılacak boyutta olmayacaktır. O nedenle de en uygunu "trafo yeri" yazılmasıdır. ... (hkocak)

33 – PARSELİN İMAR DURUMU VE YAPI YAPILMASI

SORU) Arsamın imar durumunu istediğimde belediye; İmar Kanunu 15 ve 16’ncı maddeye göre yola terk etmemi istiyor. Kadastro parseline göre imar durumu veremeyiz diyerek inşaat yapmamı zorlaştırıyorlar. Böyle bir hakları var mı? (emindem)

CEVAP) Belediye, imar durumunu vermek için 15 ve 16'ncı maddeler gereğince terk koşulu koymaz. Zira siz imar durumunu alacaksınız ki ona göre terk işlemini yaptırabilesiniz. Sizin, mevcut parseliniz için imar durumu almak suretiyle inşaat izni alabileceğiniz gibi, bir yanılgıya düştüğünüzü düşünüyorum.

Parselinizden, imar durumuna göre 15 ve 16'ncı maddeler gereğince yola terk işlemini yaptırmadığınız sürece belediye inşaat iznini vermeyebilir. ... (hkocak)

34 – PARSEL CİNSİNİN "ARSA" OLMASI

SORU) Mevzii imar plânı yapılan alan kapsamındaki parsel ya da parseller "arsa" niteliği kazanabilirler mi? DOP ya da yol, yeşil alan vb. için kamuya terk yapılıp yapılmamasının "arsa" niteliğinin kazanılmasına bir etkisi var mıdır? (fozer86)

CEVAP) Esas olan; bir parselin cinsinin "arsa" olması için imar parselinin oluşmuş olmasıdır. Yani gerek 18'inci madde uygulanarak ve gerekse de 15, 16'ncı maddeler gereğince talebe bağlı terk işlemleri sonucu parselin oluşmuş olması gerekir.

Henüz parselasyon işlemi yapılmamış olsa bile; herhangi bir parselin imar plânı içinde kalması halinde cinsinin "arsa" sayılabileceğine dair de yargı kararları bulunmaktadır. (Örneğin; Kamulaştırma için verilmiş YARGITAY İçtihadı Birleştirme Kurulunun 17.04.1999 tarih, E.1996/3, K.1998/1 sayılı kararı). ... (hkocak)

35 – YAPI İZNİ İÇİN İMAR PARSELİ GEREKİR

SORU) Birbirine komşu iki farklı malike ait parsel 15-16’ya göre oluşmuş ancak ikisi birlikte bir imar parseli oluşturabiliyor ve birinin üzerinde yapı mevcut. Belediye inşaat izni için parselin imar parseli olması gerekir diye taleplerini karşılamıyor.

Bu durumda tarafların anlaşamaması, yani birbirine satış veya devir yapmaması müstakil parsel oluşturmasını engelliyor. Belediye de bu alanda bazı problemler dolayısıyla 18 yapmak istemiyor. Problemin çözümü için nasıl bir işlem yapılabilir? (zafer20)

CEVAP) İmar plânı bulunan bir yerde 15 ve 16'ya göre ancak imar parsellerinin oluşması için izin verilmiş olması gerekir. Demek ki, bu parseller tam olarak 15, 16'ya göre oluşmamış. Halihazırdaki plân gereği imar parseli oluşturulmadan yapı izninin verilmemesi yadırganacak bir durum değildir. Tarafların birbirine satış yapması şart değildir. Farklı iki kişiye ait parsellerin birleştirilmesi de mümkündür (Tapu Sicil Tüzüğü madde:66). …(hkocak)

36 – BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA YAPI YAPILMASI

SORU) Belediye sınırları dışında imar uygulama işlemleri kontrolü ve ruhsat işlemleri il özel idare tarafından gerçekleştirilmektedir. Fakat bu konularda bazen tereddüt yaşamaktayız. Vatandaş, parseli üzerine 2’nci evini yapmak istiyor ama bu parselde daha önceden ev olduğu için ev yapımına izin vermemekteyiz. Bu durumda vatandaş mağdur duruma düşmektedir. Bu konuda ne yapmamız gerekir? (aSİCoCuqq)

CEVAP) Belediye ve mücavir alan dışında plânı bulunmayan sahalar "Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği" hükümlerine tabidir. Bu sahalarda, bir parsel içerisine birden fazla yapı yapılamayacağı ile ilgili düzenleme Yönetmeliğin 50’inci maddesinde yer almaktadır. Buna göre; "İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak, konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir".

Bu maddeden anlaşılan; birden fazla yapı yapılmaması ile ilgili kısıtlama, köy nüfusuna kayıtlı olmayan ve de köyde sürekli oturmayanlar içindir. Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar parsellerinde konut, tarımsal veya hayvancılıkla ilgili yapı varken, aynı nitelikte başka yapı yapmasında sakınca bulunmamaktadır. Belediye ve mücavir dışında olmasına karşın plânı bulunuyorsa, plânda yapı ile ilgili öngörü ne ise o doğrultuda hareket edilmesi gerekir. … (hkocak)

37 – MAHALLE OLAN KÖYLERDE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Büyükşehir Kanunu ile ilçe belediyelerinin mahallesi olan köylerde cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi isteyecek miyiz. Belediyenin vereceği fen ve sağlık açısından uygunluk yazısı yerli midir? (savaş)

CEVAP) Cins değişikliği yapılabilmesi için köyden belge alındığı halde cins değişikliği işlemi gerçekleştirilmemiş bir yer daha sonra mahalle olmuşsa; mahallenin bağlandığı belediyeden yapının fen ve sağlık açısından sakıncalı olmadığına dair yazı getirilmesi gerekir.

Mahalle olduktan sonra tamamlanmış bütün yapıların cins değişikliği için ilgili belediyesi tarafından “yapı kullanma izin belgesi” verilmesi gerekir. Büyükşehir Kanunu ile ilçe belediyelerinin mahallesi olan köylerde cins değişikliği işlemlerinde de durum aynıdır. … (hkocak)

38 – ESKİ TARİHLİ DAİRE RUHSATI

SORU) Fiilen 4 katlı olan binanın 1973 yılında 2 katı için, 1985 yılında 1 katı için ve 1987 yılında 1 katı için ruhsat belgesi alınmış... 1985 ve 1987 yıllarında ruhsatı alınan katların yapı kullanma izin belgesi 1990 yılında alınmış ancak 1973 yılında ruhsatı verilen ilk 2 katın yapı kullanma izin belgesi yok.

Bu konuda belediyenin yazısında ilk 2 katın 1977 yılında tamamlandığı halde arşivde yapı kullanma izin belgesine rastlanılmadığı, ancak ilk 2 katın mimari özelliklere ve ayrıca fen ve sağlık kurallarına uygun olduğu ve bu yazının yapı kullanma izin belgesi yerine geçerli olması gerektiği vurgulanmıştır.

Tescil aşamasında bu konuda teşkilatımızca bir tereddüt oluşmuştur. Belediyenin yazısına istinaden ilk 2 katın yapı kullanma izni alınmadan kat mülkiyeti tesis etmek suretiyle cins değişikliği işlemi yapılabilir mi? (sogutluser)

CEVAP) Cins değişikliği işlemi ile ilgili olarak; mevzuatta her zaman aradığımızı bulmak mümkün değil. Bunu bir eksiklik olarak söylemiyorum, konunun mahiyeti gereğince böyle.

Sizin sorunuza gelince; yetkili İdare olan Belediye "tamam" diyorsa, Tapu ve Kadastro İdaresi de yapmalıdır, diye düşünüyorum. ... (hkocak)

39 – TAMAMI YOLDA KALAN BİNALI PARSEL VE TESCİL BİLDİRİMİ

SORU) Parselin tamamı imar plânında ve zeminde yol olması sebebi ile beyanname düzenlenmeksizin tapu müdürlüğünden terk işlemini yapmak mümkün olabilir mi?

Bu işlem sırasında; tesis kadastrosundan gelen ve yıkılmış olan binaların bulunduğu parsellerin tamamını terk haritası yapmadan önce cins değişikliği yaptırmamız gerekir mi? (nyildiz)

CEVAP) Sonuçta bir tescil söz konusu olduğu için, tamamı yolda kalmış olsa bile tescil bildirimi düzenlenmesi daha uygun olur.

Zaten terk edilen bir parselin cins değişikliğinin yapılmasına gerek duyulmaması gerekir diye düşünüyorum. Parsel malikinin daha sonra herhangi bir hak talebinde bulunmamasını sağlamak bakımından; tescil bildirimine; üzerindeki binanın fiilen mevcut olmadığı yolunda not düşülmesinde de fayda vardır. … (hkocak)

40 – KADASTRO YAPILMAMIŞ YERDE CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

SORU) Kadastrosu henüz yapılmamış ancak toprak tevzi komisyonu paftaları bulunan ve toprak tevzi tarafından tapu verilen yerlerin cins değişikliği nasıl yapılır? (kemal521)

CEVAP) Genel olarak; henüz kadastrosu yapılmamış yerde (tapulu olmak şartıyla) cins değişikliği yapmak için önce sınırlandırma haritasının sonra da cins değişikliğinin yapılması gerekir.

Sizin örneğinizde toprak tevzi tapusundan bahsediyorsunuz, bu durum, o yerin haritasının ve de tapuda kaydının bulunduğunu gösterir. O halde, yeni yapılan bir bina söz konusu ise, LİHKAB'a başvurulması gerekir, işlemin seyri 2023/5 nolu genelgenin 18’inci maddesinde yer aldığı gibi işlemelidir. … (hkocak)

*   *   *