3194 sayılı İmar Kanununun 18'inci maddesinin uygulamasıyla oluşmuş parsaellerin cinsi "ARSA" olur.
Parselasyon sonucu oluşan parsellerinin cinsinin ne olarak yazılacağını düzenleyen ilk mevzuat 1477 sayılı genelgedir. Bu husus genelgenin “İmar Parsellerinin Oluşturulması” başlıklı bölümünde şu şekilde yer almaktadır;
“... b) şuyulanan kadastro parselleri üzerinde binalar mevcut ise binaların hangi imar parselinde kaldığı kadastro müdürlüğünce tespit edilir. Bir imar parseli üzerinde birden fazla yapı bulunduğu takdirde bunların kimlere ait olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Örneğin: "Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev Yücel Öge B ile gösterilen ev İbrahim Eriş'e aittir."
Ayrıca kadastro parselinde mevcut evin, bir imar parselinde kalması durumunda bu imar parselinin cinsi kadastro parselindeki vasfı ile tescil edilir. Kadastro parselinde ev bulunmayan kısımların oluşturduğu imar parsellerinin vasıfları ise arsa olarak tescil edilir.”
Ayrıca Vergi mevzuatında “ARSA” tanımlanırken, imar parselleri belirtimi özellikle yapılmaktadır.
Bu bilgiden hareketle;
A)3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin uygulamasıyla oluşmuş parsellerin cinsi “ARSA” olur.
1477 sayılı genelgede, uygulamaya tabi parsel üzerinde yapı buluınması halinde, yapının isabet ettiği imar parselleri için "arsa" belirtimi yapılmaktadır. Uygulamaya tabi, üzerinde yapı bulunmayan parseller üzerinde oluşacak imar parselleri için de aynı ifadenin geçerli olacağı muhakklaktır.
O nedenle de imar plânında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parsellerinin “ARSA” vasfıyla tescil edilmeleri gerekir.
Diğer taraftan;
İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri uygulanarak dahi olsa, sonuçta imar plânına uygun parseller oluşuyorsa; bu parsellerin de cinsi doğrudan “arsa” yapılabilecektir. Bu işlemin teknik kontrolünde kadastro müdürlüklerince cins değişikliği nedeniyle döner sermaye ücreti de tahakkuk ettirilmeyecektir. (2023/4 nolu genelge).
* Henüz parselasyon işlemi yapılmamış olsa bile; herhangi bir parselin imar plânı içerinde kalması halinde cinsinin “arsa” sayılabileceğine dair de yargı kararları bulunmaktadır.
Kamulaştırma nedeniyle olan bu kararlar şu şekildedir;
Özet: “Belediyelerce, yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim (büyükşehir, il, ilçe, köy), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir.”(YARGITAY İçtihadı Birleştirme Kurulunun 17.04.1999 tarih E.1996/3, K.1998/1 sayılı kararı).
Özet: “Taşınmaz Belediyece yaptırılan 1/25000 ölçekli imar planı içinde olsa dahi üzerinde yapılaşma olanağı mevcut değilse değerinin arazi olarak tespiti gerekir.” (YARGITAY5.HD.nin 06.07.1999 ta. E.1999/8847, K.1999/1260 sayılı kararı)
Parsel cinsinin hatalı yazılmış olması;
Konu yukarıda belirtildiği şekilde açık olmasına karşın; Genel Müdürlükçe, Harçlar Kanunu kapsamında yapılan değerlendirme sonucu bölgeler arası yayımladığı 02 Şubat 1996 tarihli ve 527 sayılı talimat ile, uygulamaya tabi parsellerin cinsinin yeni oluşan imar parsellerine aynen taşınacağına hükmedilmiştir.
Gerek bu talimat gereğince ve gerekse de talimat öncesi uygulamalarda, uygulamaya tabi parsellerin cinsi imar parsellerine aynen taşınmıştır. Dolayısıyla da imar parsellerinin cinsinin “arsa” değil de, örneğin; tarla, ham toprak, bahçe, bağ olması gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir.
Genel Müdürlükçe konu hakkında Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğüne görüş sorulması üzerine 02 Ocak 1997 tarihli ve 006 sayılı yazı ile alınan cevap yazısında; “... muhtelif vasıftaki (tarla, ham toprak, bağ, bahçe vs.) taşınmazların imar uygulaması sonucu ‘arsa’ vasfı ile tapuya tescil edilmeleri işleminin resen yapılan bir işlem olması nedeniyle harca tabi tutulmaması gerektiği ...” belirtilmesi üzerine;
Bu kerre Genel Müdürlükçe yine bölgeler arası bir talimat daha yayımlanmıştır. 20 Ocak 1997 tarihli ve 267 sayılı olan bu talimatla; “... imar plânında iş veya konut yeri olarak ayrılan sahalara isabet eden imar parsellerinin arsa vasfı ile tescil edilmeleri gerektiğinin” belirtilmesinin yanı sıra; mülga olan 02 Şubat 1996 tarihli ve 527 sayılı genelgenin yayım tarihinden bugüne değin kadastro (veya önceki) parsellerdeki vasfı muhafaza edilmek suretiyle tescil edilen imar parsellerinin vasıfları peyderpey yapılacak işlemler esnasında resen tashih edilmesini”, yani arsaya dönüştürülmesi öngörülmektedir.
* Bu durumdaki bir parselde; gerek herhangi bir işlem anında veya herhangi bir işlem olmadığı halde ilgilisi tarafından doğrudan parsel cinsinin arsaya çevrilmesi talep edilmesi durumunda; söz konusu parselin, parselasyon sonucu oluşup oluşmadığı kadastro müdürlüğü arşivi bilgilerinden teyit edildikten sonra, talep karşılanır.
Hatalı yazım idareden kaynaklanan bir hata mahiyetinde olduğundan, ilgilisinin talebi ile 2016/2 nolu genelgeye göre düzeltilmesi mümkündür.
Aynı genelge; 18 inci madde, 2981/3290 sayılı Kanun Ek:1 madde ve de 18 inci madde ile Ek.1 maddenin birlikte uygulanmasıyla oluşmuş parsellerin resen yapılan uygulama sonucu oluşturulmuş olması nedeniyle, parsel cinsinin arsaya dönüştürülmesini harca tabi tutmamıştır. Bundan hareketle, bu tür taleplerin karşılanması sırasında döner sermaye ücreti de tahakkuk ettirilmemesi gerekir.
Ancak; bu defa şu şekilde bir sorun yaşanmaktadır.
20 Ocak 1997 tarih ve 267 sayılı talimatta, “mülga genelgenin yayım tarihinden (02 Şubat 1996) bugüne değin ...” ifadesi kullanıldığından;
Uygulamaya tabi ana parsel cinsinin imar parseline taşınmış olanlardan 02.Şubat 1996 tarihinden sonrakileri kapsadığı, bu tarihten önceki uygulamaları kapsamadığı değerlendirmesi yapılarak önceki tarihte yapılan uygulamalar için 20 Ocak 1997 tarihli ve 267 sayılı genelge gereğince işlem yapılmamaktadır. Bu durumdaki parseller için tıpkı yapı ile ilgili olmayan cins değişikliği talepleri için uygulanan prosedür uygulanmaktadır.
Halbuki; 18 uygulamasına tabi parsellerin cinsinin “arsa” olacağına dair kural 02 Şubat 1996 tarihli talimattan öncesine ait düzenlemede (1477 sayılı genelgede) zaten bulunmakta idi. Ayrıca, imar plânına uygun parsel oluşması koşuluyla, 15 ve 16’ncı maddelerin uygulamasıyla bile oluşan parsellerin cinsi doğrudan “arsa” yazılabiliyorken; 20 Ocak 1997 tarihli talimattaki ifadeye takılıp kalmak doğru bir tavır olmayacaktır.
Dolayısıyla da, 20 Ocak 1997 tarihli talimatın öngörüsünün, 02 Şubat 1996 tarihli talimat öncesine ait olan imar parselleri için de işletilmesi gerekir.
B) 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi uygulanan sahaya yapısız yerler yanında yapılı yerler de girebilir.
Yapılı yerler, uygulama öncesinde tapu sicilinde vasfı yapılı şekliyle değiştirilmiş, yani cins değişikliği yapılmışsa, parselasyon sonucu vasfını yalnızca “arsa” yazmak doğru olmaz. Arsanın yanı sıra, uygulama öncesi var olan binalı vasfı da yazılır.
Parselasyon sonucu oluşan parsele yalnızca “arsa” yazılıp, bina belirtilmemişse, yukarıda (a) başlığında bahsedildiği üzere bilahare bir işlem sırasında ya da işlem olmaksızın malikinin talebi ile parsel cinsinin 2016/2 nolu genelge gereğince düzeltilmesi mümkündür.
c) Uygulamaya tabi parsel yapılı iken bu parselin bulunduğu yere birden fazla (örneğin iki) imar parseli rastlıyor ve mevcut bina bu parsellerden birine rastlarken, diğer parsel binasız oluşuyorsa; 1477 sayılı genelgenin öngörüsü doğrultusunda, binalı parsel, binalı olarak tescil edilirken, binasız parsel doğrudan “arsa” vasfıyla tescil edilmelidir.
d) Uygulamaya tabi parsel içerisinde fiilen bina olduğu halde, uygulama öncesi cins değişikliği yapılmamışsa, bu binanın rastladığı imar parselinin cinsinin de “arsa” yazılması gerekir. Ayrıca bu yapıların rastladığı parsellerin tapu kütüğünün “Beyanlar” hanesinde dahi gösterilmez.
Ç ü n k ü ;
1. Zemindeki yapı, imar parselinin tahsis edildiği malik dışında birine ait ise, bunun beyanlar hanesinde gösterilmesi muhdesat anlamına gelecektir. Halbuki, ilk Medeni Kanunun yürürlük tarihi olan 1926 tarihinden sonrası için bu mümkün değildir.
2. Zemindeki yapı, imar parselinin tahsis edildiği kişiye ait olsa bile; kütüğün beyanlar hanesinde ancak tescilli haklar gösterilebileceğinden yine, cins değişikliği henüz yapılmamış binanın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi doğru değildir.
e) 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22/a maddesi gereğince yapılacak çalışmalar için; 47/M Yönetmeliğinde, benzeri durumlar için düzenleme bulunmaktadır. Yönetmeliğin 19/2’nci maddesi; bu durumdaki yapıların ölçü krokisinde ve uygulama tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmesini, sınırlandırma krokisinde ve paftasında gösterilmemesini öngörürken, tapu kütüğünün beyanlar hanesinden hiç bahsetmemiştir.
Bu arada; bu durumdaki parsellerin, (yani zeminde bina mevcut olduğu halde henüz cins değişikliği yapılmamış parsellerin) listesinin ilgili kuruluşa bildirilmesini öngörmüştür.
18 uygulamasında böyle bir bildiriye de gerek olmayacaktır. Çünkü; uygulamayı yapan kurum zaten ilgili kurumdur ve de 18 uygulaması sırasında, durum ıttılasına girmiştir.
* * *