Av.Hüseyin KOÇAK
İmar uygulama sahasında kalan kadastro parseliyle, bu parsele karşılık tahsis edilen imar parselinin çakışması halinde, bu taşınmazın ilgilisi, 18 inci madde uygulamasını beklemeksizin, İmar Kanununun 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince, imar parsellerine kavuşabilmektedir.
İmar parselleriyle kadastro parselleri şekil olarak aynı olmadıklarından, imar ve kadastro parsellerinin bire bir çakışması beklenemez. Dolayısıyla da imar plânına göre imar parselini oluşturabilmek için, kadastro parsellerinden bir kısım yerin yola terk edilmesi (ya da yoldan ihdası) gerekebilir.
Daha önce 15 ve 16'ncı maddeler gereğince yola terk suretiyle oluşmuş parseller 18 uygulamasına tabi tutulduğunda; terk edilen miktarın DOP kesiminde dikkate alınması gerekecektir.
A – Yola Terki Bulunan Parselde 18 Uygulaması
Daha önce 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yola terki bulunan taşınmazların, daha sonra 18 uygulamasına tabi tutulması halinde DOP kesintisi nasıl olacağı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin; 14’üncü madde altıncı fıkrasıyla düzenlenmiştir.
Madde.14/6; “Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon plânı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır.” hükmündedir.
B – Yola Terki Bulunan Parselden DOP Kesilmesi
Öncesinde aynı husus Uygulama Yönetmeliği 11/3’üncü maddesinde yer almakta idi. Önceki düzenlemede ilgilisinin talebi üzerine %35’e tamamlayan kadar alınabilir şeklinde idi.
Bu ise; İlgilisinin talebi olmazsa fark alınamayacak mıdır? Daha önce bedelsiz olarak terk edilen miktar mutlaka %35’e (bugün için %45’e) tamamlanacak mıdır? Sorularının sorulmasına neden olmakta idi.
Bu sorular cevabını Danıştay kararlarıyla bulmakta idi. Danıştay kararları; ilgilisi talep etsin etmesin, 18 uygulamasında DOP oranı ne belirlenmişse ona tamamlayan kadarının daha kesilmesi yolunda idi. (Danıştay 6.Dairenin 28.08.1990 tarih, E.1989/801, K.1990/477 sayılı kararı)… Buna bağlı olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları da bu paralelde idi (TKGM – Tapu Dairesi Başkanlığının 10.01.2018 tarih E.77567 sayılı talimatı)
Yani daha önceki bedelsiz terk oranı %14 olsun, bu bölgede yapılan 18 uygulamasında DOP oranı %23 ise; bu parselden %9’luk bir kesintinin daha yapılması ile yetinilir.
Yani %35’e (bugün için %45’e) tamamlama şeklinde değil, belirlenen orana tamamlama şeklinde idi… Bu kural Danıştay kararlarıyla da teyit edilmekte idi. Bu kural bugünkü uygulamalar için de geçerlidir.
DANIŞTAY Kararları:
Özet: “….. parselasyon yapılan sahada önceden yapılmış terk gibi kesintilerin yeni yapılan parselasyonda dikkate alınacağı, önceden yapılan terk ve kesinti miktarı belirlendikten sonra ortaya çıkan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, …” (6.Dairenin 18.04.2011 tarih, E.2009/747, K.2011/828 sayılı kararı)
(6.Dairenin 19.10.1992 tarih, E.1991/312, K.1992/3774 sayılı kararı VE 28.08.1990 tarih, E.1989/801, K.1990/477 sayılı kararı).
C – Yola Terki Bulunan Parselde DOP Hesabı
Uygulama sahasında bulunan ve 18 uygulaması öncesi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola ya da yeşil alana terki bulunan parseller; gerek o bölgedeki DOP oranının hesabında ve gerekse tamamlanması gereken oranın hesaplanmasında özellik arz etmektedir. Şöyle ki;
Bu tür taşınmazların bulunduğu uygulama sahasında DOP hesabı; terk miktarı düşüldükten sonra geri kalan kısım üzerinden yapılır.
18 uygulaması öncesi yola ya da yeşil alana terki bulunan parsel, terk sonrası tek parça kalabildiği gibi birden fazla parsel haline geldiği durumlar da olabilmektedir.
Terk sonrası parselin tek parça kalması ya da birden fazla parsel haline gelmesi durumlarının akabinde 18 uygulaması yapılırken kesilecek DOP oranının hesaplanmasında tereddütler oluşabilmektedir.
Bir Danıştay kararının akabinde, uygulamada soru konusu edilen hususlarla ilgili olarak, basite indirgenmiş rakamlarla örneklere yer verilecektir.
DANIŞTAY Kararı:
* 6.Dairenin 16.06.2004 tarih, E.2003/493, K.2004/385 sayılı kararı;
Özet: “Hibe adıyla yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan bedelsiz terkten ayrı düşünülemez ve bu miktarın DOP’tan düşülmesi gerekir. …”
Ö R N E K L E R :
Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terki bulunan taşınmazlardan, daha sonra yapılacak 18 uygulaması sırasında DOP hesabı şu şekilde yapılacaktır;
ÖRNEK.1)
Kadastro parselinin yüzölçümü 1000 m²’dir.
18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 200 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır.
Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlenmiştir.
Bu parselden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?
ÇÖZÜM;
1000 m² olan kadastro parselinde 200 m² bedelsiz terk yapıldığı için parsel yüzölçümü 800 m²’ye düşmüştür.
Terk miktarı parsel yüzölçümünün %20’sine tekabül etmektedir.
18 uygulaması sırasında DOP oranı %25 olarak belirlendiği için bu parselden %5 daha DOP oranının kesilmesi gerekmektedir.
* %5 kesinti parselin ilk yüzölçüm 1000 m²’den mi, yoksa, terk sonrası kalan 800 m²’den mi yapılır?
Kesinti; parselin, bedelsiz terk öncesi yüzölçümü üzerinden yapılır. Yani örneğimizde ana parsel 1000 m² idi. %5’lik oran, 1000 m² üzerinden hesaplanır… Ve 50 m² bulunur.
Sağlamasını yapalım;
Ana parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m²’den; önce 200 m² terk edilmişti... 18 uygulaması sırasında, 1000 m² üzerinden %5 daha kesildi. Bu oran da 50 m²’ye tekabül etti.
Bedelsiz terk miktarı olan 200 m² ile 50 m² toplandığında 250 m² eder. Bu miktar ise ana parselin ilk yüzölçümü olan 1000 m²’nin %25’ine tekabül eder. Bu ise o uygulama alanı için belirlenen DOP oranını teyit etmektedir.
ÖRNEK.2)
Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir.
18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır.
(3000 m² den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.)
Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile de 800 m²’lik üç adet parsel oluşturulmuştur.
Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir… Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?
ÇÖZÜM;
18 uygulaması öncesi yapılan terk oranı %20, uygulama sırasında belirlenen DOP oranı da %30 olduğundan, 18 uygulaması sırasında %10 daha DOP kesintisi yapılması gerekmektedir.
Terk sonrası yüzölçümleri 800 m² olan bu parsellerden DOP kesintisi;
– İlk geldileri olan ana parsel yüzölçümü 3000 m² üzerinden mi,
– Terk öncesi ana parselden kendi paylarına düşen 1000 m² üzerinden den mi,
– Yoksa son yüzölçümleri olan 800 m² üzerinden mi,
Yapılacaktır?
Cevap: %10 kesinti her bir parsel için 1000 m² üzerinden yapılır.
(Her üç parselin yüzölçümü de 800 m²’dir. Bu 800 m², o parselden %20 kesinti yapılmış halini gösterir. 18 uygulaması sırasında artık o parsel, kendisine ait %20’lik terkten sorumludur ve de diğer parsellerden bağımsız olarak uygulamaya alınarak %10 daha kesintisi yapılır…
%10 kesinti yapılırken de, bahsedildiği üzere, terk öncesi, ana parselden o parselin payına düşen, 1000 m² dikkate alınarak yapılır.)
ÖRNEK.3)
Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir.
18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır.
(3000 m²’den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.)
Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile yine üç adet parsel oluşturulmuştur. Bu defa parsellerin yüzölçümleri farklıdır.
Yeni oluşan;
1 nolu parsel 800 m²,
2 nolu parsel 1000 m²,
3 nolu parsel 600 m²,
Yüzölçümlerle oluşturulmuştur.
Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir.
Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır? Ya da bazılarından kesinti yapılırken bazılarından yapılmayacak mıdır?
ÇÖZÜM;
Her üç parselden de DOP kesintisinin yapılması gerekir.
DOP miktarı nasıl hesaplanır?
Öncelikle ana parselin 3000 m², bedelsiz terk miktarının ise 600 m² olduğunu hatırlayalım.
3000 m²’den 600 m² terk edilmesi demek, %20 oranında eksilmesi demektir. Yeni oluşturulan her bir parsel de, %20 oranında terk yapılmış haliyle oluşturulmuş demektir.
18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlendiğine göre %10 DOP kesintisi daha yapılması gerekecektir.
Buna göre %10 daha DOP kesilirken;
1 nolu parsel; %20 terk bulunan hali 800 m² olduğuna göre, bu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 1000 m²’dir. %10 DOP oranı 1000 m² üzerinden kesilir. (Yani 100 m² daha kesinti yapılır.)
2 nolu parsel; %20 terk bulunan hali 1000 m² olduğuna göre, bu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 1250 m²’dir. %10 DOP oranı 1250 m² üzerinden kesilir. (Yani 125 m² daha kesinti yapılır.)
3 nolu parsel; %20 terk bulunan hali 600 m² olduğuna göre, bu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 750 m²’dir. %10 DOP oranı 750 m² üzerinden kesilir. (Yani 75 m² daha kesinti yapılır.)
Şimdi sağlamasını yapalım;
Uygulama öncesi terk miktarı : 600 m²,
1 nolu parselden yapılan kesinti: 100 m²,
2 nolu parselden yapılan kesinti: 125 m²,
3 nolu parselden yapılan kesinti: 75 m².
TOPLAM (terk + kesinti) : 900 m².
Sonuç olarak; 3000 m² yüzölçüme sahip ana parselden yapılan toplam kesinti miktarı 900 m²’dir.
Uygulama sahasında DOP oranı %30 olarak belirlenmişti. Örneğimizdeki parselden kesilen DOP oranı da 900/3000 = %30 olarak bulunur.
ÖRNEK.4)
Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 600 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır.
(3000 m²’den 600 m² düşüldükten sonra 2400 m² kalır… Terk oranı ise %20’ye tekabül eder.)
Terk sonrası geri kalan 2400 m² ile de 800 m²’lik üç adet parsel oluşturulmuştur. (Parselleri 4, 5 ve 6 parsel numarası ile numaralandıralım)
18 uygulaması öncesinde plân tadilatı yapılmış ve bu tadilata uygun hale getirilmek için de;
4 nolu parselden 50 m²,
5 nolu parselden 150 m² daha terk yapılırken,
6 nolu parselden herhangi bir terk yapılmamıştır.
Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %35 olarak belirlenmiştir.
Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?
ÇÖZÜM;
18 uygulaması öncesi yapılan ilk terk oranı %20’dir.
Bu aşamadan sonra, her bir parsel tabi tutulduğu işleme göre değerlendirilir. Şöyle ki;
4 nolu parsel; ilk işlem sonrası 800 m² olarak tescil görmüştü. Bu 800 m², ana parselde bu parsele tekabül eden miktardan %20 terk edilmesi ile bulunan değerdir. 4 nolu parsele tekabül eden ana parsel miktarı 1000 m²’dir.
(İlk terk sonrası 4, 5 ve 6 parselin, her üçünün yüzölçümü de 800 m² olduğundan her üçünün ana parseldeki yüzölçüm değeri 1000 m²’dir.)
Ana parselde 4 parsele tekabül eden miktar 1000 m² iken ilk 800 m²’ye düşmüş olması, 200 m² terk ile mümkündür. Tadilat sonrası 4 nolu parselden daha sonra 50 m² daha terk bulunmaktadır. Sonuç olarak 4 parselden terk edilen toplam miktar 250 m²’dir.
4 parselin ilk ana parsele tekabül eden miktarı 1000 m² idi. DOP oranı %35 olarak belirlenmişti. O zaman, 4 parselden yapılacak kesinti miktarı (1000 x 0,35 =) 350 m² dir. Bu 350 m²’nin 250 m²’si daha önce terk edildiğine göre, DOP olarak 100 m² daha kesilmesi gerekecektir.
5 nolu parsel; ilk işlem sonrası 800 m² olarak tescil görmüştü. Bu 800 m², ana parselde bu parsele tekabül eden miktardan %20 terk edilmesi ile bulunan değerdir. 5 nolu parsele tekabül eden ana parsel miktarı da 1000 m²’dir.
Ana parselde 5 parsele tekabül eden miktar 1000 m² iken ilk 800 m²’ye düşmüş olması, 200 m² terk ile mümkündür. Tadilat sonrası 5 nolu parselden daha sonra 150 m² daha terk bulunmaktadır. Sonuç olarak 5 parselden terk edilen toplam miktar 350 m²’dir.
5 parselin ilk ana parsele tekabül eden miktarı 1000 m² idi. DOP oranı %35 olarak belirlenmişti. O zaman, 5 parselden yapılacak kesinti miktarı (1000 x 0,35 =) 350 m²’dir. 18 uygulaması öncesindeki toplam terkler zaten 350 m²’yi doldurduğu için, artık bu parselden DOP kesilmeyecektir.
6 nolu parsele gelince, ilk işlemdeki terk %20’ye tekabül etmekte idi. O aşamadan sonra başkaca terki bulunmamaktadır. O nedenle de bu parselden 1000 m² üzerinde %15 daha DOP kesilmesi gerekecektir. Bu da 150 m²’ye tekabül etmektedir.
Sağlamasını yapalım;
Ana parselden ilk düşülen miktar 600 m² idi.
4 nolu parselden 50 m² daha terk, l8 uygulaması sırasında da 100 m² kesinti yapılmıştı.
5 nolu parselden 150 m² daha terk yapılmıştı.
6 nolu parselden de 18 uygulaması sırasında DOP olarak 150 m² kesinti yapılmıştı.
Bütün bunları toplarsak: (600+50+100+150+150 =) 1050 m² bulunur.
Ana parsel yüzölçümümüz 3000 m² idi. DOP oranı da %35 idi.
1050/3000 = 0,35 bulunur.
ÖRNEK.5)
Kadastro parselinin yüzölçümü 3000 m²’dir.
18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 900 m² bedelsiz yola terk yapılmıştır. (Terk oranı %30’a tekabül eder.) Terk sonrası geri kalan 2100 m² ile de 700 m²’lik üç adet parsel oluşturulmuştur. (parsellerden ikisi başka bir adada, biri ise diğer bir adada kalmıştır.)
Daha sonra; tek parselin kalmış olduğu ada ayrı, iki parselin kalmış olduğu ada ise ayrı 18 uygulamasına tabi tutulmaktadır… Tek parselin uygulama sahasındaki DOP oranı %40; iki parselin uygulama alanındaki DOP oranı ise %25 olarak belirlenmiştir.
DOP kesinti oranları ne olur?
ÇÖZÜM:
18 uygulamasına tabi tutulan parsel 700 m²’dir. Bu parsel 3000 m²’den %30 kesinti yapıldıktan sonra üçe bölünmesi ile oluşmuştur. Her üç parselden yapılan terk oranı %30’dur. Bu aşamadan sonra her parsel yeni bir işleme tabi tutulurken kendisine ait durumlar dikkate alınır.
18 uygulamasına tabi parsel artık 700 m²’dir. Ve bu değer, daha önce ana parselde payına düşen kısımdan %30 düşülerek elde edilen değerdir.
- a) Tek parselin uygulaması;
DOP oranı %40 olarak belirlendiğine göre bu parselden %10 daha düşülmesi gerekecektir. Bu %10, bu parselin ana parselde payına tekabül eden 1000 m² üzerinden 100 m² daha kesinti şeklinde olacaktır.
- b) İki parselin uygulaması;
DOP oranı %25’dir. Bu parselden daha önce yapılan terk oranı %30 olduğuna ve bugün belirlenen DOP oranından daha fazla olduğuna göre, bu uygulama alanında kalan iki parselden DOP kesintisi yapılmayacaktır.
ÖRNEK.6)
Kadastro parselinin yüzölçümü 800 m²’dir. 18 uygulaması öncesinde, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince 200 m² bedelsiz yola terk yapılmış ancak, 150 m²’lik ihdas parseli ile birleştirilmek suretiyle 750 m²’lik bir imar parseli oluşturulmuştur.
(800 m²’den 200 m² düşüldükten sonra 600 m² kalır… Terk oranı ise %25’ye tekabül eder.)
Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir.
Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?
ÇÖZÜM;
750 m2’lik bu parselin 600 m²’si, %25 eksilme sonucu elde edilmiş, geri kalan 150 m²’si ise ihdas yolu ile gelmiştir.
P a r s e l i n; 600 m²’si, parselin ilk halinden %25 terk edilmesi ile bulunan değerdir. Bu parselin terk öncesi yüzölçümü 800 m² idi. 18 uygulaması sırasında 800 m²’den %5 daha DOP kesilmesi gerekir. O da 40.00 m²’ye tekabül eder.
P a r s e l i n; 150 m²’lik kısmından ise, daha önce herhangi bir eksilme söz konusu olmadığı için doğrudan %30 DOP kesilmesi gerekir. O da 45,00 m²’ye tekabül eder.
Sonuç olarak; 18 uygulaması sırasında bu parselden toplam;
(40,00 + 45,00 =) 85,00 m²’lik kesinti yapılması gerekir.
ÖRNEK.7)
15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşmuş olan parselin yüzölçümü 740 m2’dir. Bu parselin;
600 m2’si, yüzölçümü 800 m2 olan kadastro parselinde 200 m2 yola terk yapıldıktan sonra kalan miktardır. (Terk oranı %25’e tekabül eder.)
140 m2’si ise, yola %20 oranında terki bulunan bir başka kadastro parselinin artık kalan parselinden gelendir.
Daha sonra yapılan 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlenmiştir.
Bu parsellerden kesilecek DOP miktarı ne kadardır?
ÇÖZÜM;
740 m2’lik bu parselin 600 m²’si, %25 eksilme sonucu elde edilmiş, geri kalan 140 m²’si ise %20 eksilme sonucu elde edilmiştir… Yani, 740 m²’lik parsel, 800 m2’lik parselden 200 m² yola terk yapıldıktan sonra, %20 yola terki bulunan komşu parselin kalan 140 m²’si ile birleşmesi sonucu oluşmuştur.
P a r s e l i n; 600 m²’si, parselin ilk halinden %25 terk edilmesi ile bulunan değerdir. 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olarak belirlendiğine göre %5 daha kesinti yapılması gerekir. Yola terk öncesi ana parselin yüzölçümü 800 m² idi. Bu kesintinin ilk ana parsel yüzölçümünden yapılması gerekir. Bu da (800 x 0,05 =) 40 m² olarak hesaplanır.
(Diğer hesap yolu; normal şartlarda 800 m²’lik parselden %30 DOP kesildiğinde, bu 240 m²’ye tekabül eder. Bunun 200 m²’si daha önce eksildiğine göre geriye 40 m² daha kesilmesi gerekir.)
P a r s e l i n; 140 m²’si, bir başka parselden %20 oranında eksilme sonucu elde edildiğine göre, bu 140 m²’lik kısım, geldiği ana parselde 175 m²’ye tekabül eder. Şu an DOP oranı %30 olduğuna göre %10 daha DOP kesilmesi gerekir. %10 DOP kesintisi 175 m² üzerinden yapılır. O da 17,50 m²’ye tekabül eder.
Sonuç olarak; 18 uygulaması sırasında bu parselden toplam;
(40,00 + 17,50 =) 57,50 m²’lik kesinti yapılması gerekir.
4 – Önceki Terk DOP Oranından Fazla İse
Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılan yola terk oranı, daha sonra yapılacak 18’inci madde uygulamasından belirlenecek DOP oranından fazla ise;
Örneğin 15 ve 16’ya göre yapılan terk miktarı parselin yüzölçümünün %30’una tekabül ederken, daha sonra aynı yer 18’inci madde uygulamasına tabi tutulduğunda DOP oranı %20 olarak belirlenmişse; ilgilisinin daha önce, bedelsiz olarak yola terk ettiği kısımlar üzerinde herhangi bir hak iddiası söz konusu olamayacaktır.
Zira bu konuda Kanun ve Yönetmelikte herhangi bir düzenleme bulunmadığı gibi, aksine Danıştay 6.Dairesinin kararları ve en son ANAYASA MAHKEMESİ’nin; 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı, böyle bir hakkın iddia edilemeyeceği doğrultusundadır.
5 – Yola Terk İşleminde Hatanın Yola Verilmesinin DOP Hesabına Yansıması
İmar plânı bulunup, henüz 18 uygulaması yapılmamış yerde, İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince yola terk işlemi yapılan bir parselde yüzölçüm hatası tespit edilirse;
Hata tecviz içerisinde kalıyorsa, bu hata, yola giden kısımda bırakılabilmektedir... Ancak, bu hata tecvizi aşıyorsa özellikle de bir kaba hatanın varlığı söz konusu ise, hata yolda bırakılmamalıdır.
Zira 15 ve 16’ncı maddeler gereği yapılan terk işlemine konu parsel daha sonra 18 uygulamasına alındığında – yukarıda C başlığında bahsedildiği üzere – DOP oranının hesabı ve kesimi konusunda özellik arz edecektir. O nedenle de; hata yola giden kısımda bırakılmamalı, yüzölçüm düzeltmesi yapıldıktan sonra terk işlemine geçilmelidir.
* * *