10 soru 10 cevap - 7 (imar plânı uygulamaları)

71 – YOLDA KALAN AĞAÇLAR

SORU) 18'inci madde uygulaması kesinleştirilerek tescil edilmiştir. Bu uygulamada, kadastro parseli içindeki ağaçlar imar yolunda kalmıştır. Belediye tarafından, imar yollarının açılacağı gerekçesiyle ağaçların malikleri tarafından 2 hafta içerisinde almaları yazılı olarak belirtilmesine karşın malikler tarafından kaldırılmamıştır. Belediye imar yolu üzerinde kalan ağaçları sökebilir mi, yoksa maliklerden muvafakat alınmalı mıdır? (tekniker)

CEVAP) Bu konu; İmar Kanununun 18’inci maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile belirlenmiştir. Kanunun 18/18’inci maddesi ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmeliğin 5/5’inci maddesi şu şekildedir; “Kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, ilgili idarece bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.” … (hkocak)

72 – YAPININ BAŞKA İMAR PARSELİNDE KALMASI

SORU) Parselasyon uygulamasında yasal bir binanın bulunduğu parselin malikin dışında bir kişiye verilmesi durumunda ne yapılır?

Binanın bulunduğu parsel, bina malikince geri mi alınır, yoksa bina araziye bağlı olduğundan bina mülkiyeti yeni kişiye geçer mi ya da bina kamulaştırılır mı? (saidtapkin)

CEVAP) 18'inci madde uygulamalarında en büyük problemlerden biri de binanın, başkasına ait imar parselinde kalmasıdır. Bununla ilgili şöyle bir yargı kararına rastladım; "Başka parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ..... bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam edilir. ....." (YARGITAY 30.05.2011 tarih, E.2011/2017, K.2011/9158 sayılı kararı).

Malum 18'inci madde uygulamasına tabi parsellerin değeri değil, yüzölçümleri dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla yapının kaldığı parsel, yalnızca yüzölçümü ile geçerlidir. Üzerindeki başka kişilere ait olan yapı da o parsel içinde kaldığı için o kişiye verilmiştir anlamına gelmez. O nedenle de; Yargıtay’ın kararından; parsel başkasına tahsis edilmiş olsa bile üzerindeki bina eski maliklerinin olmaya devam eder, anlamını çıkardım.…(hkocak)

73 – YOLDA VE PARKTA KALAN PARSEL

SORU) Almayı düşündüğüm belediye sınırına komşu 3310 m² tarla 18’inci madde uygulaması ile park ve yola ayrılmış, belediye imar plânlarına göre 710 m² yer kalmış. … Parkın m²si kadar belediye bana başka yerden arsa mı verecek? Bu işin çözümü nasıl olur? (tky)

CEVAP) Belediye, bir yerde imar uygulaması yaparken, düzenleme Ortaklı Payı (DOP) adı altında, her parselin yüzölçümünde %45 kadar kesinti yapma yetkisi bulunmaktadır. Bu kural her zaman %45 kesinti yapılır anlamında değildir. Eğer sizin parselinizin bulunduğu yerde yapılan uygulama sırasında DOP oranı daha az çıkarsa daha az kesmesi gerekir. Sonuçta sizin almayı düşündüğünüz parselin 3310 m² olduğundan bahsediyorsunuz; bu duruma göre o parselden en fazla 1324 m² kesinti yapılabilir, geri kalan 1986 m² için imar parseli vermesi gerekir.

O parselin bulunduğu yere yol ve park denk geldiği için aynı yerden imar parseli verilemeyecektir, ancak en yakın yerde oluşacak imar parselinin tahsis edilmesi gerekir.

Eğer belediye imar uygulamasını hemen yapıyorsa durum bu şekildedir. Ancak belediye uygulamayı geciktirirse siz o parselde bir şey yapamazsınız. Bina yapmak isteseniz, belediye ruhsat verebilmek için öncelikle imar parselinin oluşturulmasını isteyecektir.

Eğer sizin parseliniz yola ve parka denk gelmemiş olsa idi, (ayrıca parselinizin denk geldiği imar adasındaki parsellerin büyük bir kısmı da oluşmuş olmak şartıyla), belediyenin re'sen yapacağı çalışmayı beklemeden kendi rızanız ile imar parseline ya da parsellerine kavuşabilirdiniz ama sizin parseliniz yol ve parka denk geldiği için bu şekilde imar parselinize kavuşamayacaksınız.

Bahsettiğiniz 710 m² eğer bir müstakil imar parseline denk geliyorsa ona kavuşmak için geri kalanın tümünü terk etmek durumunda kalırsınız.

Sonuç olarak belediye imar uygulamasını yapmadığı sürece o parselin durumu belirttiğim gibi olacaktır. … (hkocak)

74 – ÜNİVERSİTENİN 18'İNCİ MADDE UYGULAMASINA ALINMASI

SORU) Üniversite imar uygulamasında ne olarak alınmalıdır? DOP ya da KOP olduğuna dair bir karar var mıdır? (zcagla)

CEVAP) Halen var olan bir üniversiteden bahsettiğinizi düşünüyorum. Ve bu üniversite uygulama sahasında kalmaktadır. Öyle mi?

Öyle ise; bilindiği üzere DOP, değer artışına karşılık kesilmektedir. Uygulama sahasında bulunan üniversitenin uygulama öncesi ve sonrası değerinde bir değişiklik düşünülmemesi gerekir. Dolayısıyla da bu parselden (üniversite parselinden) DOP kesilmemesi gerekir.

O halde, üniversite uygulama sahasında olsa bile, uygulama dışında imiş (ya da bir nevi girdi-çıktı yapılacak) şeklinde uygulama verilmesi gerekir.

Üniversite fiilen yok ve yeni uygulama ile oluşturuluyorsa; İmar Kanununun 18’inci maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre; “Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik tesis alanları” da DOP’tan karşılanabilecek tesisler kapsamına alınmıştır. Bu kapsamda kalıyorsa DOP’tan karşılanması mümkün olabilir. … (hkocak)

75 – ÜNİVERSİTE TAŞINMAZININ HARİTASI YAPIM SORUMLULUĞU

SORU) Büyük çoğunluğu üniversite parsellerinden oluşan bir düzenlemenin yapım sorumluluğu üniversite personeli harita mühendisince yüklenilebilir mi? (sener)

CEVAP) Birinci derecede önemli olan şey; tescile konu haritanın bir harita kadastro mühendisi sorumluluğunda düzenlenmiş olmasıdır. Dolayısıyla vermiş olduğunuz örnek için haritayı Üniversite personeli olan bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstlenilmesinde sakınca görülmemelidir. ... (hkocak)

76 – MASRAFIN VATANDAŞ TARAFINDAN ÖDENMESİ

SORU) … Belediyeler masraftan kaçındığı için 18. madde uygulamalarını genelde vatandaşın yaptırmasını bekliyor. Masrafları vatandaş karşılaması durumunda düzenleme sınırı veriyor ve bütün masraflar vatandaş tarafından karşılanarak uygulama sonuçlandırılıyor. … (ilyas61)

CEVAP) Vatandaş talep etmiş ve bedelini de ödemiş olsa bile, belediye tarafından 18'inci madde uygulamasının formaliteleri (dağıtım, ilân, ...vs.) yerine getirilmişse; Tapu Kadastro yönüyle bu işlem artık talebe bağlı işlem değil, kontrollük işlemdir. Belediye yetkisi kapsamında re’sen yapmış olduğu bu işlemi, muvafakate gerek kalmaksızın, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19'uncu maddesi gereğince tescil ettirebilir... (hkocak)

77 – İMAR PLÂNI GEREĞİNCE KAMULAŞTIRMA

SORU) Belediye; imar yoluna giren parselin, sadece imar yoluna denk gelen kısmını kamulaştırmak istiyor ve bu kararı kamulaştırma kararı ile almış durumda. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 6’ncı maddesinin tümüne baktığımızda hemen hemen bütün kamulaştırma kararlarında valiliğin onayı gerekli diyor ama son bendinde; "Onaylı imar plânına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plân ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır." ibaresi geçiyor.

SORUM

1. a) Benim bahsettiğim durum ilgili olarak, 6’ncı maddenin son bendince valiliğin onayı yoktur anlamı mı çıkıyor?
2. b) Tescil bildiriminde (beyannamede) imar yoluna giren kısım vatandaşın adına mı yoksa belediyenin adına mı yazılacak? (SPARTACUS)

CEVAP) a) Kamulaştırma Kanununun 6'ncı maddesinde yalnızca onay değil, kamu yararı kararı alınmasına da gerek olmadığından bahsedilmektedir. Bir yer imar plânı içinde kalması nedeniyle kamulaştırılıyorsa, o kamulaştırma işlemi için kamu yararı kararı almaya dahi gerek yoktur. Dolayısıyla onaylanmasına da gerek bulunmamaktadır.

b.1) Bilindiği üzere yollar tescile tabi değildir. Örneğin parsel tek malikli ya da hisseli olsun, bütün malikler bu işleme onay veriyorsa; tescil bildirimine önce parsel bir bütün olarak yazılır ve üzeri çizilir. Alt satırlara sırasıyla kalan kısım parsel numarası değiştirilmeden yazılır, onun alt satırına da kamulaştırılan kısım yazılır ve malik gösterilmesine gerek yoktur. "Yol (kamulaştırma)" şeklinde belirtme yapılabilir. ...

İlgilisi ferağ verdiğine göre onun mülkiyetinden çıkıyor demektir, yollar tescil edilemeyeceği için belediye mülkiyeti olarak da yazılamayacaktır. Öyleyse en uygun olanı önerdiğim şekilde yazılmasıdır. Tescil bildirimine göre, tapu kütüğünde yapılacak işlem tıpkı bir yola terk işlemi gibi olacaktır. Kütük sayfası kapatılmadan kamulaştırılan kısmın yüzölçümünün düşülmesi gerekir.

b.2) Parsel hisseli ise ve hissedarlardan tümü ferağ vermeye yanaşmıyorsa, mahkeme kararı gelinceye kadar yapılacak işlem bulunmamaktadır. Mahkeme kararı geldiğinde de yine aynı (b.1) başlığında bahsedildiği gibi işlem yapılması gerekecektir.

b.3) Parsel hisseli ve hissedarlardan bazıları ferağ vermeye yanaşırken, bazıları yanaşmıyorsa o zaman imar plânının parseli kestiği yerden parsel ikiye ayrılır, kalan kısmın parsel numarası aynen muhafaza edilir. Kamulaştırılan kısım ise ana parsel numarası taksim A ile gösterilir (örneğin 57/A gibi). Gerek kamulaştırılan ve gerekse kalan parçanın sahipleri olarak eski malikler yazılır.

Tapu kütüğünde; kalan parça eski kütük sayfasında aynen bırakılır, eksilen miktar yüzölçümünden düşürülür. Kamulaştırılan kısım ise yine kütükte müstakil bir sayfaya eski malikler adına kaydedildikten sonra, ferağ veren maliklerinin ismi çizilerek idarenin adı yazılır. Daha sonra diğer maliklerle ilgili işlemler de tamamlandıktan sonra, kütük sayfası kapatılır. ... (hkocak)

78 – KAMULAŞTIRILAN YOLUN PÂNA GİRMESİ

SORU) Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından 20 yıl önce OTOYOL bağlantı yolu olarak kamulaştırıldıktan sonra sicilinden terk edilen ancak inşaatı yapılmamış olan yol, yeni yapılan plân ile yol güzergahının değişmesi sebebiyle imar adası içerinde kalmaktadır.

Yola terk olan bu alanın kimin adına ihdas edilir. İhdas Karayolları adına yapılacaksa, kamulaştırılan alanın yola terk edildiği düşünüldüğünde DOP hesabı yapılırken yine yola mı terk edilir. (ERTUGRUL)

CEVAP) Eğer plânda görünen yeni yol Karayolları tarafından ayrıca kamulaştırılmış ise, kapanan yol da Karayolları adına uygulamaya girer... Yok eğer plândaki yeni yol DOP kesintilerinden oluşturuluyorsa o zaman kapanan eski yolun, yeni yola karşılık kullanılması gerekir. ... (hkocak)

79 – KAMULAŞTIRMA VE İMAR UYGULAMASI

SORU) a) Kamulaştırma kararı alınmış ve Kamulaştırma Kanununun 7’nci maddesine istinaden şerh düşülmüş parsellerde 18’inci madde uygulaması yapılabilir mi? Yapılırsa yöntem nasıldır?

1. b) Kamulaştırmada öncelik pazarlık usulüdür. İdare pazarlık usulünde vatandaşla anlaşamadığı için mahkemeye müracaat etmiştir. Bu durumda yargıda kamulaştırma işlemi sürerken bu parsellerin 18’inci madde uygulamasına tabi tutulması mümkün müdür? Mümkün ise 18’inci madde uygulaması kamulaştırma işlemini iptal ettirir mi? (yusus1281)

CEVAP) a) Kütük sayfasında Kamulaştırma Kanununun 7'nci madde belirtmesi bulunması 18'inci madde uygulamasına engel değildir. Bilindiği üzere 7'nci madde belirtmesi yapılan parsel halen eski malike ait demektir. O nedenle de o parselin halen kayıtlı maliki kim ise onun adına uygulamaya girer, diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra geri kalan miktara karşılık verilen imar parselleri o malike tahsis edilir.

1. b) Parsel kamulaştırma kapsamında davalı ise bu da 18 uygulamasına engel değildir. Aynı şekilde parselin halen kayıtlı maliki kim ise onun adına uygulamaya girer, diğer parsellerden kesilen oranda DOP kesildikten sonra geri kalan miktara karşılık verilen imar parselleri yine o malike tahsis edilir. Eğer davalı olduğuna dair tapu kütüğünde herhangi belirtim varsa, ek olarak yeni oluşan imar parsellerine bu dava da taşınır.

18'inci madde uygulaması, kamulaştırma işlemini iptal ettirir diye bir şey yoktur. Ama kamulaştırma hangi amaçla yapılıyor, yeni oluşan parsellerin konumu ile kamulaştırma amacı birbiriyle çelişir mi, bunlar ayrıca sorgulanacak konular ama her şeye rağmen sorularınızda yer alan kamulaştırma aşamaları, 18'inci madde uygulamasına engel değildir. ... (hkocak)

80 – KAMULAŞTIRMA 18 UYGULAMASINDAN BAĞIMSIZDIR

SORU) Şehrimizin içinden de geçen yeni bir çevre yolu projesi tasarlanmış ve karayollarının görüşleri doğrultusunda kamulaştırma sınırları uygulama imar plânımıza işlenmiştir.

Bir süre sonra Karayolları, Belediyemize yazı ile; söz konusu kamulaştırma sınırları içerisinde kalan kısımda 18’inci madde uygulaması yapılmasını istemiş şayet yapılmaz ise kamulaştırma külfetinden dolayı yolun yapımına başlanmayacağını bildirmiştir.

1) DOP kapsamında kesinti yapılabilecek donatılar belli iken kamulaştırma sınırları içerindeki kadastro parsellerini de kapsayacak bir uygulama yanlış olmaz mı?

2) DOP kapsamındaki yollar şehir içi yollar için geçerli değil midir? Söz konusu projede otoyol yapılması kanuna aykırılık teşkil etmez mi? (jalon)

CEVAP) Evet, sorularınızda haklısınız. Yapılacak 18'inci madde uygulaması ile kamulaştırma birbirinden bağımsız konulardır. Karayolları 18'inci madde uygulaması yapılmadan kamulaştırma işlemini yapabileceği gibi, 18'inci madde uygulamasından sonra da yapabilir. Her durumda dediğiniz gibi oluşacak karayolunun DOP'tan karşılanmaması gerekir.

Aslında teorik olarak bakıldığında değişen bir şey yok. Ama şunu amaçlıyor olabilirler; 18'inci madde uygulaması yapılırken DOP ile oluşan yol, aynı zamanda kamulaştırılması gereken kısma rastlıyor olabilir. Kamulaştırma yapılacak güzergaha rastlayan yol için kamulaştırma bedeli ödemeleri gerekmeyeceğinden, daha az kamulaştırma bedeli ödeyerek (ya da hiç ödemeye gerek kalmadan) işi halledebileceklerini hesaplamış olabilirler. ... (hkocak)