KAT İRTİFAKI

a) Tanım ve Açıklama

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (Kat İrtifakı) denir (KMK. 1/2, 2/c, 3/3).

Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur.

Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK. 10/1).

Bu resmî senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir (KMK. 13/1). Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmî senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir.

b) Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları

1) Anayapı henüz tamamlanmamış olmalıdır.

2) Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.

3) Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır.

4) Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır.

5) Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır.

6) Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır.

c) İstenen Belgeler

1) Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe.

2) Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskân müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.

3) Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.

4) Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.

5) Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.

6) Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.

7) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

8) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,

9) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.

d) Resmi Senedin Yazım Örneği
BİR TARAFTAN : Serpil Selma AZRA : Efe kızı
DİĞER TARAFTAN : Efe DURU : Cevdet oğlu

aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.

İzmir İli, Ödemiş İlçesi, Atatürk Mahallesinde kain 256 ada, 182 parsel sayılı 192.75 m2 miktarlı arsanın 1/4 hissesi Serpil Selma AZRA ve 3 /4 hissesi Efe DURU adlarına kayıtlı iken; adı geçen malikler bizzat hareketle ibraz ettikleri Ödemiş Belediyesi İmar Müdürlüğünce 22.04.1994 tarih ile tasdik olunan Genel İnşaat Projesi uyarınca inşaa halinde bulunan kagir apartmanın, Ödemiş 2. Noterliğince 30.06.1998 tarih, 08155 sayı ile tasdik olunan listede bağımsız bölüm numaraları ve nitelikleri belirtilen bağımsız bölümler için ana gayrimenkulun tamamını (16) arsa payı itibar ettiklerini zemin kat (1) ve Birinci kat (2) nolu meskenlere 4/16'şar ve İkinci katta (3) nolu dubleks meskene de 8/16 arsa payı ayırarak,(1) nolu meskende Serpil Selma AZRA , (2) ve (3) nolu meskenlerde Efe DURU lehine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı tesisini istediklerini ve Bodrum kattaki E:1 nolu Kömürlüğü (2) ve E:3 nolu Kömürlük ile çatı katında E:2 nolu Depoyu (3) bağımsız bölüm numaralı meskenlere eklenti olarak tahsis ettiklerini ve anagayrimenkulu 05.04.1999 tarihli yönetim planındaki esaslara göre yöneteceklerini, anagayrimenkuldeki diğer yerlerin ortak yerlerden olduğunu birlikte ifade ve beyan ettiler.........

e) Kat İrtifakının Tescil Örneği

Yönetim planı ve eklentilerin beyanlar hanesinde gösterilmesi.

Kat irtifakı kurulurken yönetim plânı tarihinin anataşınmaza ait kütük sayfasının beyanlar hanesinde gösterilmesi gerekir. Ayrıca TKGM. 1997/10 sayılı genelgede kat irtifakının tescili hususu ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Örnek: Yönetim planı:05.04.1999

Katı B.Bölüm no Eklentisi

Bodrum 2
(E: 1) Kömürlük
Çatı 3 (E: 2) Depo ve
(E:3) Kömürlük
 
Kat İrtifakının İrtifak Hakları Sütununda Tescil Örneği

Kat irtifakları; arsa payı, bulunduğu kat nitelik ve bağımsız bölüm numarası ve sahibi gösterilerek Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesinde gösterildiği şekilde ana taşınmazın irtifak hakları sütununa tescil edilir.

Örnek:a - M: 4/16 arsa paylı zemin kat (1) nolu meskende Serpil Selma AZRA lehine,4/16 arsa paylı birinci katta (2) nolu meskende Efe DURU lehine, 8/16 arsa paylı ikinci kattaki (3) nolu dubleks meskende Efe DURU lehine kat irtifakı. Tarih Yev.

Kat İrtifakının Kat Mülkiyeti Kütüğünde Tescili Örneği

Tapu kütüğünün irtifak hakları ve beyanlar sütununda yukarıda izah edilen işlemler tamamlandıktan sonra; bu sayfanın beyanlar hanesine kırmızı mürekkeple "Bu taşınmazın üzerinde kat irtifakı kurulmuştur." şeklinde belirtme yapılarak, kat irtifakına ait tarih ve yevmiye numarası yazıldıktan sonra, kat irtifaklı bağımsız bölümlerden her biri kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilecektir. Ayrıca sayfalar arasında bağlantı kurulması gerekmektedir. Ancak taşınmazın cinsinde bu aşamada bir değişiklik yapılmayacaktır. İleride kat mülkiyetine geçilmesi talep edildiğinde taşınmazın cinsi yapı kullanma izin belgesine uygun olarak değiştirilecektir.

Örnek:

(1 nolu mesken)
Serpil Selma AZRA : Efe kızı TamKat İrtifakı 5.4.1999-2341
 
(2 nolu mesken,3 nolu dubleks mesken)
Efe DURU : Cevdet oğlu TamKat İrtifakı 5.4.1999- 2341
f) Tapu Senedinin Yazım Örneği

Taşınmaz ¼ hissesi Serpil Selma AZRA ve ¾ hissesi Efe DURU adlarına kayıtlı iken kat irtifakı tesisinden tescil edildi.

g) İşlemin Mali Yönü

1) Kat irtifakı kurulması işlemi hiçbir vergi ve harca tabi değildir.Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden istisnadır.

2) Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir

Yazdıre-Posta