RESMİ SENET

a) Genel Olarak

Resmi senet, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan bir sözleşmedir.

Tapu Sicil Müdürlüklerinde düzenlenen resmi senet ise, gayrimenkul mülkiyetinin ve mülkiyetten başka ayni hakların kurulması ve devri için tapu sicil müdürlüğündeki bir memur tarafından düzenlenip, taraflar ve gerekiyorsa tanıklar tarafından imzalanan, müdürce imza ve mühür ile tasdik edilen resmi bir akittir.

b) Resmi Senede Dair Kanun Hükümleri

Hangi işlemlerde resmi senet düzenleneceğine dair hükümler pek çok kanunda yer almıştır. Örneğin; Tapu Kanunu'nun 26., Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 13., Medeni Kanunun 634., 781., 827., Borçlar Kanunu'nun 213., Tapu Sicil Tüzüğü'nün 16. vb. benzeri maddelerinde düzenlenmiştir.

c) Resmi Senedi Düzenleme Yetkisi Bulunan Memurlar

Tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlemeye yetkili olan memurlar müdür, müdür yardımcısı, şef, veri hazırlama kontrol işletmeni, sicil memuru ve sicil katibidir. Arşiv memuru, daktilo, odacı, geçici personel gibi elemanların resmi senet düzenleme ve imzalama yetkileri yoktur (TKGM. Gn.1439). Ancak personel sıkıntısı bulunan yerlerde zorunluluk halinde, müdürün teklifi üzerine bölge müdürünün yazılı onayını almak kaydı ile arşiv memuruna da akit düzenleme yetkisi verilebilir.

d) Resmi Senedin Şekli Unsurları (BK.213)

1)Tarafların Yazımı
2)Tarafların İrade Beyanları
3)Emlak Vergisinin Ödenmesinden ve Tapu Harcından Doğan SorumluluğunHatırlatılması
4)Tescil İstemi
5)Resmi Senedin Düzenlenme Tarihi ve Yeri
6)Tarafların İmzası
7)Tarafların Fotoğrafının Yapıştırılması (Tüzel Kişileri temsil eden yetkililerden fotoğraf istenilmeyecektir) TST. 16. md.
8)Resmi Senedin Mühürlenmesi, Müdür ve Memurun İmzalaması
9)Resmi Senede Yevmiye Numarasının Verilmesi
10)Taraf ve Tanıkların Kimlik, Sicil Numarası ve Adresleri

* İpotek tesisi ve hacizli yada ipotekli taşınmaz malların el değiştirmesi işlemleri için düzenlenecek resmi senede, 12.08.2004 tarih, 2004/14 sayılı genelgede açıklandığı şekilde tebligat adresi bildirilmesi gerektiği hususunun belirtilmesi gerekir.

RESMİ SENET DÜZENLENMESİNİ GEREKTİREN(AKİTLİ) TAPU İŞLEMLERİ

 Akitli işlemler, Tapu Kanununun 26. maddesi kapsamında resmi senet düzlenmek suretiyle yapılan işlemlerdir.

1 – Satış (BK.213 vd.)

2 –Bağış (BK.234 vd.)

3 –Trampa (BK.232 vd.)

4 –Ölünceye kadar bakma akdi (BK. 511 vd.)

–Ölünceye kadar gelir akdi (BK.507)

5 –Taksim (MK.699, 703)

6 –Kat Mülkiyeti (KMK. 12)

– Kat İrtifakı (KMK.14)

7 – Devre Mülk Hakkı (KMK.57)

8 –Kat Karşılığı Temlik (MK.1009)

9 –İpotek (MK.881,TST.31)

10–İrtifak Hakları Kurulması

– İntifa Hakkı (MK 794 vd.)

– Oturma (Sükna) Hakkı (MK.823)

– Geçit Hakkı (MK.747,838)

– Kaynak Hakkı (MK.837)

– Üst hakkı ve Diğer İrtifaklar

11 – Gayrimenkul Mükellefiyeti (MK.839)

12 –Mevzuatın ön gördüğü diğer işlemler

SATIŞ

a) Tanım ve Açıklama

Satış, bir malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir (BK.182).

Satış sözleşmesinin iki unsuru vardır. Bunlar satılan taşınmaz mal ve satış bedelidir. Satış bedelinin belirlenmesi taraflara aittir. Tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Satıcının istemi halinde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edilebilir.

Satıcı, satış bedelinin tamamını aldığını beyana zorlanamaz. Satış bedelinin ödenmesi vadelere bağlanmış ise bu vadeler resmi senede yazılır. Ancak bu hususların tapu kütüğüne yazılması mümkün değildir.

b) İstenen Belgeler

1) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

2) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,

3) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.

c) Resmi Senedin Yazım Örneği

BİR TARAFTAN....: Latif İNAN :Mustafa oğlu (Vergi No: .....)

DİĞER TARAFTAN: Cevdet Ekmel HATİPOĞLU: Fikret oğlu(Vergi No: .....)

aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır.

Çankaya İlçesi Kırkkonaklar Mahallesinde bulunan 101 ada, 1 parsel sayılı 400 m2 miktarındaki arsa vasıflı taşınmaz malın tamamı Latif İNAN adına kayıtlı olup; adı geçen malik bizzat hareketle taşınmaz malın tamamını 10.000.000.000 (ONMİLYAR)TL.sı bedelle Cevdet Ekmel HATİPOĞLU'na sattığını,satış bedelinin tamamını nakden peşinen ve tamamen aldığını,alıcı; Cevdet Ekmel HATİPOĞLU'da bu taşınmaz malı yukarıda yazılı bedel ve şartlarla satın aldığını ve adına tescilini istediğini,bu taşınmazmalın bu güne kadar olan emlak vergilerinin ödenmesinden taraflarının müteselsilen sorumlu olduklarını,taraflarca devir ve temlik için gösterilen değerin bu taşınmazmalın emlak vergisi değerine yeniden değerlendirme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki fark için ödenmesi gereken harçların V.U.K. gereğince taraflarından cezalı olarak tahsil edilmesini kabul ettiklerini birlikte ifade ve beyan ettiler.

d) Tapuya Tescil Örneği:

03.12.1999 5006
Latif İNAN : Mustafa oğlu Satış 02.02.1990 154
Cevdet Ekmel HATİPOĞLU:Fikret oğlu Satış 03.12.1999 5006

e) Tapu Senedinin Yazım Örneği

Taşınmazın tamamı LATİF İNAN adına kayıtlı iken satışından tescil edildi.

f) İşlemin Mali Yönü

Satış işleminin tapu siciline tescilinde, genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda kamulaştıran idare harçtan bağışık değil ise, takdir bedeli üzerinden) 492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

Ayrıca, taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

Yazdıre-Posta